Réforme des professions immobilières, encadrement des loyers et garantie universelle des loyers, lutte contre l’habitat indigne, modernisation des documents d’urbanisme, la loi Alur a été finalement publiée, à l’issue d’un long parcours parlementaire et après que le conseil constitutionnel en ait validé l’essentiel.

Cécile Duflot, encore ministre de l’égalité des territoires et du logement avait présenté une communication relative à la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) lors du conseil des ministres du 26 mars dernier.

Cette loi, publiée le matin même au Journal officiel, va permettre de produire plus de logements grâce à une réforme de l’urbanisme qui concilie construction et limitation de l’étalement urbain.

Elle va aussi apporter des réponses rapides, concrètes et durables aux difficultés que connaissent les Français pour se loger. Parmi ces dispositions créées par la loi ALUR figurent dix mesures phares qui vont restaurer du pouvoir d’achat, sécuriser les relations entre bailleurs et locataires et protéger les plus démunis qui, en temps de crise, sont exposés à des abus.

L’élaboration du PLU sera transférée à l’interco dans les trois ans de l’entrée en vigueur du texte, sauf opposition de 25 % des communes représentant 20 % de la population. Le texte a aussi pour objectif de lutter contre l’artificialisation des sols et de promouvoir la densification. Ainsi, le rapport de présentation du schéma de cohérence territoriale (Scot) devra, désormais, comporter l’analyse des capacités de densification. Le projet d’aménagement et de développement durable (PADD) du PLU devra, lui, présenter une analyse de la consommation d’espace et fixer un objectif chiffré de limitation de celle-ci.

Enfin, il analysera les possibilités de densification. Les réserves foncières identifiées dans les PLU (zones dites « 2AU ») qui n’auront fait l’objet d’aucun projet d’aménagement ou d’acquisition foncière au bout de douze ans seront considérées comme zones naturelles ou agricoles. Au chapitre de la modernisation des documents d’urbanisme, le Scot est confirmé dans son rôle de document intégrateur de l’ensemble des schémas et normes locales. En ce qui concerne le volet foncier, la loi prévoit que l’Etat peut mettre en place un EPF dont le périmètre se superpose avec celui d’un EPF local créé avant le 26 juin 2013, avec l’accord des établissements publics de coopération intercommunale et de leurs communes non membres concernées par la superposition.

La loi prévoit un transfert automatique de la police du maire en matière d’habitat indigne et copropriété dégradées au président de l’EPCI à fiscalité propre, transfert qui ne s’appliquera pas aux communes qui s’y opposent. De la même manière, le préfet délèguera ses pouvoirs en la matière aux EPCI ayant signé une convention de délégation des aides à la pierre, première étape vers une unification aux mains d’une seule autorité des polices de l’habitat. Le traitement des copropriétés dégradés est étoffé d’une nouvelle procédure, la requalification, qui permettra une appropriation publique des immeubles les plus en difficulté via un EPF. De plus des mesures de prévention sont instaurées, comme l’instauration d’un diagnostic obligatoire des copropriétés, d’un fonds de travaux et d’un plan pluri – annuel de travaux.

Ont été déclarées inconstitutionnelles certaines mesures relatives à la protection des locataires, considérés comme imposant une charge disproportionnée aux propriétaires ou portant atteinte à l’exercice du droit de propriété, à la liberté contractuelle et aux droits des copropriétaires (art. 6 et 19 de la loi).

La loi en 10 points :

1. l’encadrement des loyers va faire baisser les loyers excessifs, permettre de contenir l’évolution des prix et améliorer par conséquent le pouvoir d’achat des ménages ;
2. la garantie universelle des loyers (GUL), publique et gratuite, qui figurera sur le bail et bénéficiera à l’ensemble du parc privé, protégera les bailleurs contre le risque d’impayés et améliorera l’accès et le      maintien des locataires dans le logement ;
3. la protection des locataires sera améliorée, tant par le plafonnement des honoraires d’agence (le montant payé par le locataire sera divisé par deux dans les zones les plus tendues), que par la création d’un formulaire type  de contrat de location ou la limitation stricte des pièces justificatives à fournir ;
4. les pratiques abusives des marchands de liste seront stoppées et ces derniers devront avoir l’exclusivité des logements proposés sur les listes qu’ils vendent, de sorte que les consommateurs aient l’assurance que la liste ne comporte que des biens réellement disponibles ;
5. l’activité et les tarifs des syndics seront mieux encadrés ; le compte séparé devient la règle, sans frais supplémentaires pour les copropriétaires, et la création d’un fonds de prévoyance va favoriser le financement de travaux (de rénovation énergétique notamment) ;
6. les demandes de logement social seront plus simples et traitées de manière plus transparente : un dossier unique, qui pourra être déposé sur internet, permettra au demandeur d’en suivre l’avancement ;
7. la lutte contre l’habitat indigne est renforcée : il sera interdit aux « marchands de sommeil » condamnés d’acheter des biens immobiliers pour les louer et une amende de 1 000 euros par jour est créée pour contraindre les bailleurs indélicats à réhabiliter les logements qu’ils louent ;
8. la trêve hivernale des expulsions locatives est étendue : elle est  prolongée de 15 jours et s’appliquera aussi aux occupants sans droit ni titre ;
9. l’innovation et les formes d’habitat alternatives sont favorisées, avec la création de statuts juridiques pour l’habitat participatif et l’adaptation de la réglementation pour accompagner le développement de l’habitat léger ;
10. les règles d’urbanisme sont revues pour favoriser la construction, tout en protégeant mieux les terres naturelles et agricoles, grâce à l’élaboration du plan local d’urbanisme au niveau intercommunal (PLUI) et à des mesures qui favorisent la densification et vont donner un coup d’arrêt à l’artificialisation des sols.