Dans le cadre des 30 ans de l’association Habitat Différent, précurseur en termes de projet d’habitat participatif dans le Maine et Loire, Corinne Bouchoux a présenté les avancée de la Loi Duflot pour le « tiers secteur de l’habitat »

 

Monsieur le Président, Monsieur le Maire , Madame l’adjointe de quartiers, chers résidents

Alors que la crise du logement frappe durement les français, de nombreuses expérimentations citoyennes émergent en Maine et Loire et sur l’ensemble du territoire français. Elles proposent de nouveaux modes d’habitat et font figure d’une alternative crédible et prometteuse face aux pratiques classiques de productions de logements.

Depuis le début de mon mandat de Sénatrice, j’ai eu l’occasion d’aller visiter de nombreux projets et d’échanger avec les porteurs de projets d’habitat participatif que ce soit des projets « urbains » dans l’agglomération angevine ou des projets d’éco-hameaux à Gennes près de Saumur par exemple.

Par ailleurs, j’ai également remarqué que d’autres alternatives se développement comme l’habitat léger ou mobile.

Tous mes interlocuteurs m’ont fait part des difficultés juridiques, techniques, financières, mais aussi de certaines interrogations du voisinage voyant parfois d’un mauvais œil l’installation de ces « baba cool ». Ce sont donc de nombreux freins qu’il s’agit de soulever.

Pourtant je n’ai pu que constater le foisonnement d’idées et la motivation sans failles des porteurs de projet afin de faire de leur logement des modèles innovants à de multiples points de vue : social, écologique et économique.

En effet on ne peut nier que l’habitat participatif favorise les solidarités et le bien vivre ensemble (inter génération, mixité sociale, redynamisation des quartiers ou des villages…), développe la performance écologique (éco construction, habitat sain, intégration dans le paysage, performance énergétique…).

Il s’agit d’un projet social, écologique mais également économique avec une réduction des couts par la suppression des intermédiaires, par la diminution des charges par l’échange de services, mais aussi par la rationalisation de l’espace. Ainsi, la démarche se révèle accessible aux ménages aux revenus modestes.

 

L’ambition portée par la future loi Duflot présentée lors du Conseil des ministres de mercredi dernier est, je l’espère, un beau cadeau d’anniversaire pour les 30 ans de votre association.

Cette loi ALUR (Acces au logement et urbanisme renforcé) comprend, en effet, de nouveaux cadres juridiques adaptés à la diversité des projets qui permettront de sécuriser, garantir et accompagner le développement de nouvelles formes d’habitat dans le respect de l’environnement et de la biodiversité.

 

1 Elle propose tout  d’abord la reconnaissance institutionnelle de l’habitat participatif

Parmi les mesures je peux citer la création de deux statuts permettant le développement de l’habitat participatif.

En effet, jusqu’à présent, l’habitat participatif s’est développé face au caractère lacunaire du droit existant. Des montages juridiques ont été élaborés, seulement, ces outils juridiques ne sont pas adaptés à l’habitat participatif. C’est pourquoi, les projets proposés n’étaient pas suffisamment sécurisés d’un point de vue juridique. Des adaptations législatives apparaissent nécessaires pour répondre aux attentes grandissantes de nos concitoyens et permettre un plus grand développement de ce tiers secteur de l’habitat.

Les dispositions prévues par le projet de loi ont essentiellement pour but de créer un cadre juridique qui permettra de simplifier les montages juridiques et sécuriser les dispositifs financiers, tout en conservant une certaine souplesse pour préserver la capacité d’innovation citoyenne et la diversité des projets

Les personnes et les ménages qui souhaitent se réunir autour du projet de construction ou  d’acquisition de l’immeuble qui abritera leurs logements, ainsi que des espaces partagés, forment des sociétés d’habitat participatif. Ces personnes ont la qualité d’associés et acquièrent donc au préalable des parts sociales de ces sociétés.

Ces sociétés d’habitat participatif pourront désormais prendre deux formes :

 une coopérative d’habitants ;

 une société d’autopromotion.

Ces deux statuts spécifiques, que propose de créer le projet de loi, ne remplaceront pas les outils existants, mais enrichiront la palette des outils mis à la disposition pour permettre de mener à bien leurs projets.

Pour ces deux types de société, le projet de loi prévoit :

 la possibilité d’admettre comme associés des personnes morales et notamment des organismes de logement social ;

 la limitation de la responsabilité des associés à leur apport dans le capital ;

 la possibilité de transformer une société existante en coopérative d’habitants ou en société d’autopromotion ;

 l’obligation pour ces sociétés de justifier d’une garantie financière d’achèvement de l’immeuble, de façon à sécuriser financièrement les projets.

Cette reconnaissance institutionnelle et législative de l’habitat participatif est fondamentale : elle permettra de confirmer non seulement sa légitimité, mais aussi son développement. Un dispositif national d’accompagnement et d’information des projets d’habitat participatif sera d’ailleurs mis en place.

 

Pour être plus précise La coopérative d’habitants consiste en une structure regroupant les habitants qui gèrent ensemble et de manière démocratique les logements qu’ils occupent, dans un même immeuble ou sur un même terrain.

Les sociétés coopératives d’habitants pourront prendre la forme civile ou la forme commerciale, et seront régies par les dispositions non contraires à la loi du 10 septembre 1947 portant statut de la coopération.

Elles auront pour objet de fournir à leurs associés la jouissance de logements et d’espaces partagés. Pour cela, elles pourront construire ou acquérir un immeuble ; elles assureront ensuite la gestion et l’entretien de cet immeuble.

Un dispositif anti-spéculatif est prévu, et les sorties de la société seront encadrées afin de sécuriser l’équilibre financier de cette dernière.

Ces sociétés seront autorisées à proposer des services aux tiers, le volume de ces activités étant toutefois encadré. Les associés coopérateurs devront s’acquitter d’une redevance afin notamment de rembourser l’emprunt contracté par la société pour la construction de l’immeuble.

 

 

L’autopromotion (promotion immobilière autogérée par les habitants), quant à elle,  se caractérise par une démarche de particuliers qui se regroupent afin de concevoir, de financer et de réaliser ensemble un projet immobilier, conçu pour répondre à leurs besoins en matière de logement, à leurs attentes sociales, ainsi qu’à leurs possibilités de financement.

Une fois les logements construits et livrés, l’autopromotion peut aboutir à une copropriété classique, à une société d’attribution ou prendre la forme d’une coopérative d’habitants.

Les sociétés d’autopromotion pourront prendre la forme civile ou la forme commerciale et elles auront pour objet d’attribuer à leurs associés la jouissance ou la propriété de logements.

Pour cela, elles pourront construire un immeuble. Contrairement aux coopératives d’habitants, ces sociétés pourront donc donner lieu à des copropriétés lorsque les statuts prévoient une attribution en propriété, dès lors que l’un des associés se retire ou bien que la société est dissoute. Si les statuts prévoient une attribution en jouissance, la société aura vocation à perdurer dans le temps.

Les sorties de la société seront encadrées afin d’en sécuriser l’équilibre financier.

 

 

2. Accueillir de nouvelles formes d’habitat

Quand le souhait de ne pas se loger de façon « classique » se conjugue à une envie de se rapprocher de la nature, à une volonté de réduire son empreinte écologique : aujourd’hui, certains font le choix de vivre dans une habitation légère.

Il existe des dizaines de formes et de variété d’habitat léger : yourte, tipi, roulotte, mobile home, caravane, etc. Toutes ont en commun d’être démontables, mobiles et synonymes d’un mode de vie fondé sur la sobriété et l’autonomie.

Le développement, somme toute récent, et la diversification de ces alternatives au logement classique rendent aujourd’hui nécessaire de revoir la réglementation. Dans différentes régions de France, l’installation de ces formes d’habitat mobile ou léger peut poser problème du fait d’un cadre juridique inadapté.

Ce vide juridique a conduit à une « judiciarisation » des relations entre porteurs de projets et collectivités locales, dont il faut sortir.

Le Gouvernement souhaite apaiser ces questions liées à l’habitat léger, démontable, réversible, pour permettre la diversification des formes d’habitat choisi, dans le respect de l’environnement et de la biodiversité.

Le projet de loi présente ainsi des dispositions qui vont permettre de :

 reconnaître que les dispositions d’urbanisme ont vocation à prendre en compte l’ensemble des modes d’habitat installés de façon permanente sur le territoire ;

 sortir de l’instabilité juridique, l’habitat léger considéré comme lieu d’habitation permanent devant entrer dans le droit commun.

 

La résidence mobile ou démontable comme habitat permanent

Pour sortir du dilemme juridique sur le besoin ou non d’un permis de construire, le Gouvernement va autoriser les documents d’urbanisme à définir les terrains où les résidences mobiles ou démontables, constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs, pourront être installées. Il suffira de soumettre ces terrains à un régime de déclaration préalable ou de permis d’aménager.

Si les résidences mobiles ont un statut connu, les résidences démontables, de formes diverses, devront répondre à un cahier des charges démontrant :

la réversibilité de l’habitat,

l’autonomie vis-à-vis des réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissements collectifs,

la sécurité.

Encadrer l’installation d’habitat léger

plusieurs dispositions prévoient donc que les résidences mobiles ou démontables, qui constituent l’habitat permanent de leur utilisateur (par opposition à une utilisation touristique), pourront être autorisées en zones urbaines mais aussi dans les « pastilles », ces secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées, prévus par le règlement des plans locaux d’urbanisme (PLU) dans les zones agricoles ou naturelles, qui sont normalement non constructibles.

Pour assurer la maîtrise de l’urbanisation sur ces territoires, garantir la protection de l’environnement et des paysages et permettre la lutte contre l’étalement urbain et l’artificialisation des sols, ce recours aux pastilles sera par ailleurs strictement encadré par le projet de loi.

 

Voici dressé en quelques points les principales mesures de la loi Duflot sur le « tiers secteur de l’habitat »

Ce projet de loi sera bien entendu soumis aux amendements et vote du parlement.

Je reste donc à votre écoute et disposition pour prendre en compte l’ensemble de vos remarques et propositions enfin d’enrichir ce texte et le rendre encore plus conforme à vos attentes