Grenoble, une ville sous l’emprise de la spéculation immobilière
Communiqué de presse du 28 janvier 2014 
Pour une autre politique du logement et de la construction à Grenoble !
Grenoble, 28 janvier 2014 : Eric Piolle avec les candidats du Rassemblement Grenoble une ville pour tous a publiquement rebaptisé la rue Villard-de-Lans dans le quartier Jean Macé en rue « BNP Paribas ». Ce nouveau nom met en relief les profits de cette banque réalisés grâce à la construction de 11 tours avec plus de 570 logements dans cette rue et vendus entre 3 500 et 4 500 € le mètre carré.
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Voir aussi ci-dessous l'Annexe : L'urbanisme à Grenoble au service des promoteurs (télécharger l'annexe en PDF)
Ce programme immobilier fut le premier sous la responsabilité de l’adjoint à l'urbanisme de la majorité sortante, l’ex-RPR Philippe de Longevialle. Monté en secret en 2008, il était aussi le plus important programme immobilier du promoteur « BNP Paribas Immobilier » en région, ayant permis des millions de bénéfices pour ses actionnaires grâce à un « cadeau » offert par la Ville : 1 150 m2 de terrain cédés pour 1 € symbolique et une révision du Plan Local d'Urbanisme pour une plus grande hauteur et densité des immeubles.
Eric Piolle dénonce la cherté du logement à Grenoble liée notamment à la préférence quasi-systématique donnée aux banques et aux grands promoteurs, que ce soit pour les 11 tours de la nouvelle « rue BNP-Paribas » ou les autres programmes immobiliers lancés depuis 2008.
Le coût exorbitant pour se loger à Grenoble pèse lourd sur le budget des ménages et chasse les classes populaires et moyennes de la ville. Aujourd'hui, les opérations immobilières pilotées par la Ville de Grenoble comportent 70% d'appartements très chers et 30% de logements sociaux, ce qui ne permet pas de construire une vraie mixité sociale. Dans le même temps, des groupes bancaires et de promotion immobilière réalisent des millions de bénéfices grâce aux arrangements du PLU et aux cessions de terrains bradés par la Ville. La négociation avec les spéculateurs se fait derrière des portes fermées, pendant qu'on joue aux habitants une pièce de théâtre appelée « concertation ». Cela doit cesser !
Pour Eric Piolle : « Les immeubles de la ‘rue BNP Paribas’ montrent ce qui pourrait attendre les Grenoblois à l'Esplanade, à Flaubert et à la Presqu'île si rien n’était fait pour lutter contre ce système spéculatif. Les Grenoblois-e-s ne veulent pas d’un retour à l'époque d'Alain Carignon avec une bétonisation façon Europole. Pourtant aujourd’hui, comme au début des années 1990, la part belle est donnée aux promoteurs et aux groupes bancaires. Nous souhaitons que les Grenoblois-e-s prennent connaissance de l’ampleur du problème. Nous voulons leur proposer une autre politique du logement ».
En effet, ce système spéculatif n’est pas une fatalité. Une autre politique est possible pour répondre aux besoins qui sont criants. Notre rassemblement fera prochainement des propositions précises à sujet, notamment avec la mise en place d’outils publics pour la construction de nouveaux logements à prix modérés mais aussi la réhabilitation du parc existant.
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Annexe : L'urbanisme à Grenoble au service des promoteurs
L'équipe municipale élue en mars 2008 n'a pas tardé à mettre en œuvre une politique qui a accéléré la spéculation immobilière en permettant un accès au foncier peu cher pour les promoteurs et en changeant les règles du PLU augmentant fortement les droits à construire. Après la révision simplifiée du PLU de la Presqu'île lancée dès septembre 2008, sont venues les révisions contestées sur les secteurs Flaubert et Esplanade.
=> Combien de marges pour les banques et promoteurs ?
En moyenne, nous estimons que les coûts réels de construction d’un immeuble varient entre 1300 à 1500 € HT par m2 de SHON, auquel s'ajoutent les frais pour les études et la commercialisation d'environ 20%. Par conséquent, sans le prix du foncier, un m2 de logement neuf coûte environ 2 300 € TTC car chaque immeuble comporte des parties communes, non-commercialisées.
Selon le site des notaires de France, les prix de l'immobilier neuf à Grenoble oscillent entre 2 850 et 3 900 €/m2, voire 4 600 euro/m2 pour les appartements les plus chers. Quand on sait qu'un programme immobilier géré par un aménageur sous contrôle de la Ville peut comporter des dizaines de milliers de m2, on imagine les marges potentielles que promoteurs et propriétaires des terrains peuvent réaliser quand la ville leur cède un terrain à bas ou très bas prix d'ami et par ailleurs adapte le PLU à leurs besoins !
=> Une conséquence : la gentrification de la ville avec un éloignement des familles et des classes populaires
Selon l’INSEE :à Grenoble les catégories CSP + (cadres et professions intellectuelles) sont passées de 10% à 15%, à population constante, en 10 ans de 1999 à 2010. Il est probable que cette tendance soit confirmée ces dernières années.
=> Les exemples de cession de terrains publics à bas prix sont nombreux :
convention foncière sur la Presqu'île (octobre 2009) ; vente du terrain à Vinci pour la construction d'un hôtel 4 étoiles (avril et mai 2009) ; vente pour un euro symbolique de 1.150 m2 pour aider à la construction de 11 tours quai de la Graille ; vente d'un terrain pour 13.000 M2 de bureaux à Bouchayer-Viallet pour 120 euros le m2 ; et tout récemment : Michel Destot a confirmé « la mise à disposition, soit gratuitement soir à un prix très avantageux du foncier » au groupe Bouygues Construction pour le « projet ABC » sur la Presqu’Ile scientifique.
Là où les terrains n'appartiennent pas à la ville, les promoteurs peuvent faire monter les prix car leurs marges sont importantes grâce à une possibilité de construire de nombreux logements sur de petites parcelles. D'où une dérive des prix du foncier. La majorité sortante n'a pas agi pour éviter ces spéculations qui font de Grenoble une des grandes villes les plus chères en France.
=> Le Clos des Fleurs : ville et promoteurs contre habitants existants
Après les élections de mars 2008, la nouvelle équipe municipale n’a pas tardé à faire un choix contestable en matière d’urbanisme. Sur le terrain de l'ancienne usine H de Schneider, un programme immobilier mixte habitations/activités de taille humaine avait été envisagé avant les élections, et encore pendant l'été 2008, des services de la mairie tenaient des réunions de concertations avec les riverains du quartier Jean Macé. Quelle fut leur surprise de découvrir en février 2009 un projet complètement ficelé entre Philippe de Longevialle, BNP Paribas et Schneider, le propriétaire du terrain : pas moins de 11 tours de dix étages sur 2 hectares, avec 400 logements familiaux et 170 studios et T2 pour étudiants. Les protestations et contre-propositions des riverains sont restées veines, le permis de construire était accordé peu de temps après, en novembre 2009.
=> Tout est fait pour accroître les marges de profit
Pour maximiser le profit, la majorité a changé le PLU en augmentant la hauteur maximale des immeubles de 30 à 33 mètres, comme si 30 mètres n'étaient pas assez dans un quartier dominé par de petits immeubles de 3 à 5 étages. Ensuite, la ville a vendu aux promoteurs pour 1 € symbolique, pas moins de 1150 m2 de terrain ce qui leur permettait d'augmenter encore le nombre de tours sur la parcelle.
BNP Parisbas Immobilier a tout fait pour construire un nombre maximum de logements en vente libre. Pour cette raison, la hauteur des immeubles devait être portée à 35 mètres, alors que le bâti existant et la couronne d'arbre n'excède pas 5 étages.
Le même promoteur sait aussi faire moins gourmand : peu de temps avant l'arrivée de Philippe de Longevialle dans la majorité sortante, il avait commercialisé à Grenoble le programme « Central Park » dans la rue de New York du quartier Berriat. Sur 1,5 hectare, seulement 220 logements dans des immeubles à taille humaine de 4 à 6 étages, distribués dans un parc . . . et sans aucun doute, ce programme ne lui fit pas perdre de l'argent.
La construction des logements au quai de la Graille n'a pas coûté bien cher : selon les architectes, les quatre immeubles bordant l'Isère ont coûté entre 1 600 et 1 700 euros TTC par m2 de SHON pour un prix de commercialisation entre 3500 et 4500 euros le m2. La différence était pour les actionnaires de Schneider et de BNP Paribas. Une petite partie, certes, a permis de rémunérer les architectes, et construire un parking souterrain et un parc encore très minéral, loin des illustrations bucoliques dans les plaquettes du promoteur.
=> Encore des cadeaux : moins de logements sociaux et de places d'école
En même temps, le nombre de logements sociaux a été gardé au strict minimum : les 11 tours représentent 34 000 m² de surface (SHON) avec une résidence étudiante privé de 162 studios et T2, 110 logements locatifs sociaux et 299 logements en accession à la propriété ainsi que 850 m² de commerces. Cela fait 19% de logements sociaux si la « résidence avec services » est incluse dans le calcul. De plus, ces 19% incluent une trentaine d'appartements gérés par la SNCF qui ne sont pas disponibles pour l'attribution par un bailleur social grenoblois. Pour comparaison : la ZAC récente Blanche Monier, également en centre ville, compte 53% de logement sociaux. Voilà la nouvelle politique du logement social par Philippe de Longevialle au nom de la majorité « PS-droite ».
Par contre, les enfants devenus plus nombreux au quartier Jean Macé vont devoir serrer les coudes : une nouvelle école pour les accueillir n'ouvrira qu’en 2018, et entretemps, quelques classes vont ouvrir dans des structures préfabriquées qui coûtent chères à la location et ne diminuent pas le prix de construction de la nouvelle école. L'absence d'écoles dans les nouveaux quartiers du secteur 1 est systématique. Les nouveaux habitants n'ont pas seulement payé très chers leur logement, leurs enfant devront aller loin pour une place au collège ou être réunis dans des classes surchargées en école élémentaire.
11 commentaire(s)
Bonjour,
Vous parlez de « 11 tours de 10 étages » pour l’opération « le Clos des Fleurs », or il me semble qu’il s’agit plutôt de 7 bâtiments en R+10, 1 bâtiment en R+9 et 3 bâtiment en R+7. Ces derniers sont situés le long de la rue du Villard de Lans (celle que vous avez précisément renommée). Si vous voulez que votre discours soit crédible, il serait bien venu de ne pas travestir la réalité…
Merci pour votre commentaire. Dans un communiqué de presse nous devons résumer le dossier, et il n’était pas possible d’énumérer les différentes hauteurs. Mais vous avez raison, 7 tours comptent 11 étages, et 4 tours entre 8 et 10 étages, au total 111 étages (arrondi à 110 dans notre texte).
Bonjour,
Concernant la phrase « d’après l’INSEE, les CSP+ sont passées de 10% à 15% entre 1999 à 2010″, je ne pense pas que ces chiffres s’appliquent uniquement à la ville de Grenoble mais plutôt à son aire urbaine.
Tout d’abord (mais c’est un détail) l’INSEE n’utilise plus, depuis 1982, le terme CSP+ mais PCS+ ( Professions et Catégories Socioprofessionnelles).
De plus, lors de ses études concernant les grandes villes, l’INSEE utilise désormais le terme de « fonction métropolitaines supérieures » dont la définition est la suivante : « Les fonctions métropolitaines supérieures illustrent le rayonnement des grandes villes. Symboles de dynamisme, de décision, porteuses d’images positives, elles sont davantage présentes dans les grandes aires urbaines. » (http://www.insee.fr/fr/themes/document.asp?ref_id=ip840)
Plus d’infos concernant les fonctions métropolitaines :
http://www.insee.fr/fr/themes/document.asp?ref_id=ip1278
http://www.insee.fr/fr/themes/document.asp?ref_id=20267
Cordialement
Bonjour,
Certes, je comprends que dans communiqué de presse vous devez résumer mais cela ne devrait pas se faire au détriment d’une certaine rigueur sinon vos adversaires politiques risqueraient de prendre cela à leur compte. Surtout que dans ce cas, il était vraiment facile d’aller vérifier sur place puisque vous y étiez. Ici le but n’était pas d’énumérer le nombre d’étages de chaque immeuble mais simplement de ne pas citer une information fausse (« 11 tours de 10 étages »). Vous allez me dire que c’est du détail mais à mes yeux c’est essentiel. Sans cette rigueur comment être sûr que tous les chiffres que vous avancez ne sont pas « orientés » ?
Sinon, pour info, lorsqu’on parle d’étages, on ne tient pas compte du rez-de-chaussée, sinon on parle plutôt de niveaux. Par exemple un immeuble de 10 étages a 11 niveaux… Et c’est bien la première fois que je vois quelqu’un additionner le nombre d’étages des différents immeubles ; vous avez aussi fait ce calcul pour tous les immeubles de Grenoble ?
Cordialement
PS: merci, à travers cette plateforme, de donner l’occasion aux grenoblois de participer à cette campagne municipale.
Merci pour votre réaction ; le nombre d’étages et de niveaux a maintenant été précisé. Le but de l’action n’était pas de dénoncer la hauteur des immeubles (même si beaucoup trouve R+10 trop haut pour ce quartier) mais le prix de ces logements, que vous pouvez vérifier sur le site de BNP Paribas Immobilier.
Pour cette opération, Grenoble Habitat et BNP Paribas Immobilier ont crée une SAS commune dont les comptes ne sont pas rendus publics. La Ville a vendu, pour 1 euro symbolique, 1150 m2 de terrain à cette société (par délibération du conseil municipal), pour lui permettre d’élargir la zone de construction. Quand on demande les comptes de la SAS, la Ville demande au citoyen, et même aux membres du Conseil municipal « de lui faire confiance que c’était un bon investissement », alors que BNP Paribas fait 25% de résultat opérationnel.
7, 8 , 9 ou 10 étages : 245.000 euros TTC pour 63m2 et 325.000 euros TTC pour 89 m2 sont trop. Les prix sont 15-20% inférieurs dans de nombreuses grandes villes de France.
En tout cas, merci pour votre lecture attentive, votre exigence légitime, et d’enrichir notre campagne par votre contribution !
A Admin…
Pourquoi parler de 111 étages dans votre réponses à Marco ?!!! Cela ne veut rien dire, sinon vouloir affoler le lecteur ou induire le doute…
Par ailleurs, partout en France, il est très difficile d’imposer sur un terrain privé plus que les 20% de logements sociaux -à ce jour 25%- demandé par la loi. Le calcul se fait également partout en comparant les logements familiaux – soit prés de 27% (26,89 pour être précis) dans cette opération, et non 19% comme vous l’écrivez en intégrant des logements en résidence étudiante…
Quand on met en avant la démocratie et le débat citoyen comme base d’une future pratique municipale, on se doit rigueur et honnêteté dans l’argumentation pour éclairer la population, sinon cela augure de drôle de chose dans les futures actions…
Sinon, oui le logement est cher dans l’Agglo grenobloise et difficile d’accès aux familles les plus modestes, en particulier dû à la rareté du terrain constructible… Aussi, les perspectives de construire moins haut, moins dense, tout en offrant plus d’espaces publics et de parcs aux habitants, ne risquent elles pas d’entrainer moins de logements, donc plus chers, et tout aussi moins de locatifs sociaux ?
Enfin, ceci conjugué à votre volonté d’arrêter les opérations lancées – comme Esplanade, Flaubert, Presqu’île… – ne risque-il pas de faire brusquement chuter l’activité des entreprises du BTP, donc de peser sur des emplois locaux et non délocalisables…?
Je m’interroge donc tant sur votre argumentaire que sur les effets et la cohérence de certains aspects de votre programme…
Merci pour votre commentaire. La résidence étudiante, ce sont des studios et T2 pour des loyers allant de 450 à 840 euros. D’un point de vue légal, le nécessaire a été fait pour pouvoir les exclure du compte des logements familiaux, mais vous êtes sans doute d’accord qu’à ce prix, peu d’étudiants ont les moyens pour ces logements, qui sont d’ailleurs loués à tous qui sont prêt à payer ces prix, étudiant ou pas.
Ce n’est pas en construisant des logements à 245.000 euros TTC pour 63m2 et 325.000 euros TTC pour 89 m2 dans une opération dans laquelle la ville intervient en tant qu’acteur que le prix des logements baisse. Là ou la ville est propriétaire du foncier, elle doit renoncer à maximiser le profit. Dans l’immobilier, le prix est celui qu’un acheteur est prêt à payer. Quand des biens moins chers existent sur le marché, les biens chers ne trouvent plus preneur, les prix baissent. Il y a peu de temps, la Ville a commencé un travail dans cette direction de l’accession sociale, mais trop tard et bien trop timide. Et quand l’adjointe au logement se félicite, comme dans un communiqué de cette semaine, d’avoir contenu le prix du neuf entre 3300 et 3500 euros/m2, elle montre qu’elle a perdu le contact avec la réalité des ménages dont le revenu médian est de 2100 euros/mois.
Il existe enfin un vrai besoin de rénovation d’immeuble des années 1960 et 1970 qui ne trouvent plus preneur, que ce soit des locataires ou des acheteurs. La rénovation occupe d’ailleurs plus les entreprises du BTP locales que les grands projets sous maîtrise d’oeuvre des grands groupes.
Nous allons dans les jours qui viennent préciser notre projet, et continuer à discuter avec les citoyens et habitants. Nous espérons continuer à dialoguer avec vous à cette occasion.
N’hésitez pas non plus à passer nous voir à la Maison du rassemblement, 3bis rue Lafayette à Grenoble, pour discuter de vive voix.
Ajouter à cela que cet ensemble est d’une grande laideur.
Parallépipèdes serrés sans grâce, nantis d’habillages disparates et criards. Comme a t’on pu laisser commettre ça ? Chaque fois que je passe à côté, j’en ai des hauts le coeur.
Franchement, à vomir… Qui a envie d’habiter là-dedans ? Et pour ce prix ? Non, un ratage complet. Et pourtant, je suis « sympathisant »…
Vous savez JP, les goûts et les couleurs… D’ailleurs, à part un immeuble avec du vert, on est plutôt dans un camaïeu de beige/gris qui sied parfaitement avec les anciennes splendeurs urbanistiques grenobloises (ironie).
Dans le même thème, certains citent en exemple les constructions de la Caserne de Bonne, d’autres « vomissent » sur cette architecture standardisée passée au greenwhasing (http://www.piecesetmaindoeuvre.com/IMG/pdf/Caserne_de_Bonne.pdf).
Sinon, à propos de prix, je crois qu’on est (à peu près) tous d’accord pour dire que 245000 euros pour un 63m² c’est bien trop élevé pour Grenoble (même si ce n’est « rien » en comparaison avec La Tronche, Corenc, Meylan…) et pourtant cela reste moins cher qu’à la Caserne de Bonne, par exemple, alors que ces immeubles ont été construits il y a 4/5 ans (voir lien ici).
Hélas, la spéculation immobilière ne date d’hier et ce n’est que par une politique du logements volontariste que l’on parviendra à la contenir…
Cordialement
Je suis d’accord avec vous sur les prix trop hauts de l’immobilier à Grenoble et dans l’agglo…
mais effectivement les prix à De Bonne – opération publique, avec un prix du foncier négocié avec l’Etat, et menée par un adjoint à l’urbanisme écologiste – étaient aussi très élevés… à cause des hautes exigences environnementales ? de la volonté d’avoir du logements locatifs en centre ville ? (mais on ne va pas renoncer à cela tout de même ?) ; de l’imposition de prix de vente contenus pour une partie des logements ?… Et la densité décriée par certains du secteur sud de logement, dû à l’espace réservé pour créer le jardin des vallons ? Et des charges foncières élevées pour financer les espaces publics ? mais on ne va pas non plus renoncer à des espaces verts ou à des places publiques !
Le projet Blanche Monnier, ZAC publique menée entre 2008 et 2013, avec 50% de logements sociaux sur les 250 logements réalisés, un équipement petite enfance et de fortes exigences environnementales avec des prix contenus, est plutôt un exemple à reproduire… Orientation d’ailleurs promu par les élus écologistes : http://www.grenoble-ecologie-solidarite.fr/grenoble2008/spip.php?article982
bien que les logements en accession ont été réalisés par un terrible promoteur – Bouygues immobilier – grand spéculateur imprégné de libéralisme.
Les projets Esplanade, Presqu’ile et Flaubert sont d’ailleurs tous des opérations prévues en ZAC publique, il me semble…
Les rénovations des logements des années 60-70 sont bien essentielles tant pour les emplois induits que pour bienfaits des habitants… mais cette politique est bien déjà à l’œuvre à Grenoble ( http://www.grenoble.fr/129-habiter-a-grenoble-politique-du-logement.htm ) et dans l’agglo ( http://www.alec-grenoble.org/4262-mur-mur-campagne-isolation.htm ).
J’ai ainsi l’impression qu’Une ville pour tous, en tout cas sur la question du logement, cherche à créer de la différentiation – même si c’est un peu artificiel – avec Aimer Grenoble…
Pour faire du logement moins cher, faut-il subventionner les projets ? Est ce le rôle d’une collectivité de favoriser l’accession à la propriété ?
Et par contre, je ne vois pas bien de précision sur votre projet : combien de logements, où, comment ? Quelles densités, hauteurs…
Avec hâte de voir tout cela prochainement donc…
Cordialement
Merci pour votre commentaire, compétent et informé. Comme Eric Piolle l’a annoncé à la fin du clip vidéo, « Grenoble une ville pour tous » va bientôt présenter des propositions, développées dans le cadre du programme pour les élections, pour faire baisser le prix de logement pour tous. Ces propositions seront articulées autour d’outils publics de construction qui vont remplacer les “deals” actuels avec les grands groupes du bâtiment et leur banques. Nous vous donnons rendez-vous dans quelques jours.