Clarifier les frais d’agence liés à la mise en location 

Contrairement au propriétaire, le locataire doit s’acquitter de frais sans possibilité de les négocier ou de faire jouer la concurrence : son choix porte avant tout sur un logement, pas sur une agence immobilière.

De plus, la répartition équitable entre propriétaire et locataire est trop peu transparente. Dans la pratique, certaines agences peuvent transférer l’intégralité du poids des honoraires de rédaction de bail aux locataires. D’autres se soumettent à l’obligation légale du partage pour moitié, mais pratiquent ensuite des remises sur les premiers mois de gestion en faveur du propriétaire.

Le projet de loi veut rééquilibrer la répartition des charges et prévoit donc notamment que le bailleur prenne en charge la totalité des frais liés à la mise en location de son bien, à l’exception de deux prestations, qui bénéficient à l’ensemble des parties et dont la prise en charge sera donc partagée entre bailleur et locataire :

• la réalisation de l’état des lieux ;
• la rédaction du bail.

La part du montant correspondant à la réalisation de l’état des lieux et à la rédaction du bail, qui incombera au locataire, sera par ailleurs plafonnée par décret, de façon à garantir qu’elle correspond au coût réel des prestations dont bénéficie le locataire.

Cette disposition permettra de corriger des anomalies liées au fait qu’actuellement les honoraires pratiqués par les agences immobilières ne sont pas calculés en fonction d’une prestation de service, mais dans la plupart des cas indexés sur le montant du loyer.

Dans une période frappée par une hausse du prix de l’immobilier, cette situation engendre un effet d’aubaine pour les agences situées dans les zones tendues. Le locataire subit, quant à lui, une « triple peine » : difficulté d’accès au logement, loyer élevé et honoraires d’agence déconnectés de la réalité du service rendu (la recherche d’un locataire étant plus rapide et aisée en zone tendue, où la demande excède l’offre).

Concernant les autres frais à la charge du locataire

Le projet de loi comprend une série d’autres dispositions visant à rééquilibrer les relations économiques entre bailleurs et locataires. Il prévoit ainsi notamment que :

• la rétention abusive du dépôt de garantie par le bailleur soit sanctionnée par le versement au locataire d’une pénalité par mois de retard équivalente à 10 % du dépôt,
• la vétusté d’un bien soit prise en compte dans en matière de réparation locatives.
• le délai de préavis minimum imposé au locataire qui souhaite quitter son logement sera réduit à un mois en zone tendue (ailleurs, l’application du préavis réduit devra obligatoirement s’accompagner d’une justification par le locataire),
• le locataire puisse obtenir une diminution du montant de son loyer quand la surface habitable réelle du logement qu’il loue s’avère inférieure à celle indiquée dans le contrat de location,
• la pratique de régularisation tardive des charges soit limitée, les actions en révision de loyer étant prescrites au terme d’un délai d’un an.
• le locataire puisse étaler sur douze mois le paiement d’arriérés de charges, si le bailleur procède à une régularisation des charges plus d’un an après leur exigibilité,
• la clause de solidarité incluse dans le contrat de bail pour un colocataire quittant le logement ne joue pas, si celui-ci est remplacé par un nouveau colocataire et avec l’accord de son bailleur ; cette mesure vise à lever les obstacles à la colocation.