Poser le premier jalon d’une garantie universelle des loyers

Durant la campagne, François Hollande s’était Initialement engagé à créer un mécanisme de caution solidaire pour les jeunes, qui subissent particulièrement durement la crise du logement.

Comme le président de la République l’a annoncé lors de ses vœux à la jeunesse, le 23 janvier 2013 à Grenoble, comme le Premier ministre l’avait évoqué, quelques jours plus tôt, lors de la clôture de la conférence de lutte contre la pauvreté et pour l’inclusion sociale, c’est finalement un dispositif de garantie universelle des loyers qui va être mis en place sur l’ensemble du parc privé (meublés compris) et dont bénéficieront tous les locataires et tous les propriétaires bailleurs (personnes physiques ou morales).

Le projet de loi prévoit l’instauration d’une garantie universelle des loyers (Gul) destinée à :

• protéger les propriétaires contre le risque d’impayés,
• favoriser la mise en location,
• faciliter l’entrée des locataires dans le logement, en particulier pour les gens en situation de pouvoir payer un loyer mais disposant de revenus irréguliers ou modestes (pour l’instauration d’une liste exhaustive des pièces qui pourront être demandées à un locataire) ;
• assurer le maintien des locataires dans le logement, puisque cette Gul jouera un rôle central en matière de prévention des expulsions.

Principales caractéristiques de la Gul définie dans le projet de loi

Le projet de loi Alur comprend une série de mesures en vue de la création et de la mise en place d’un nouveau dispositif de garantie universelle des loyers, qui entrera en vigueur au 1

Principales caractéristiques posées dans la loi

Le fonctionnement prévu est simple. Un bailleur confronté à une situation d’impayé se verra rapidement indemnisé du montant du loyer par la garantie. Celle-ci examinera du même coup la situation du locataire. Si ce dernier subit des difficultés ponctuelles liées à une rupture sociale, économique, familiale, un accompagnement sera rapidement mis en place. Et si l’impayé de loyers est lié au comportement abusif de la part d’un locataire indélicat, la Gul se retournera contre lui et lancera rapidement des procédures de recouvrement forcé.

Tous les logements du parc privé, loués en location nue ou meublée, à titre de résidence principale, sont éligibles à la Gul. A contrario, les logements conventionnés à l’aide personnalisée au logement (APL) des organismes HLM et SEM de construction et de gestion de logements sociaux en sont exclus.

Pour les logements éligibles au dispositif, il est prévu de substituer le cautionnement par la garantie afin d’assurer une réelle universalité du bénéfice du dispositif. La situation particulière des étudiants, des jeunes et des personnes aux revenus modestes ou précaires sera prise en compte.

Les modalités de financement de la garantie universelle des loyers seront précisées dans le cadre du projet de loi de finances 2014. Il est d’ores et déjà prévu que le montant de la contribution puisse être modulé en fonction d’un prix par mètre carré de surface habitable correspondant au niveau observé du marché local.

La mise en œuvre de la garantie pourra aussi être soumise à un régime de franchise, de seuils de déclenchement et de plafonds fixés en montant ou en durée de couverture des impayés de loyers.

Ces dispositions permettront de réduire l’aléa moral, d’éviter les effets d’aubaine et de ne pas encourager les parties prenantes à signer un bail dont le loyer ne pourrait être raisonnablement supporté par le locataire.