Archives de : Manuel Domergue

  1. Prévention des expulsions : quatre propositions concrètes (19 février 2013)

    Publié le dans Actualité L'action de nos élu-es Prises de position - programme

    Par René Dutrey

    Il existe de nombreux dispositifs pour éviter une expulsion locative. Apurement de dette par le Fond Solidarité Logement, création de la Commission Administrative de Prévention des expulsions, nombreuses initiatives locales… Mais, force est de constater que le système fonctionne mal. Selon la fondation abbé Pierre il y a eu 50 000 expulsions en 2011. Des familles, des personnes âgées, des jeunes, des célibataires se retrouvent du jour au lendemain à la rue. Perdre son logement va souvent de pair avec une perte d’emploi ou une  rupture familiale. Derrière chaque expulsion il y a un drame humain pouvant mener tout droit à la rue. 

    Pour tenter d’éviter l’irréparable, quatre dispositifs sont à faire évoluer rapidement :

     

    Garantir l’accès aux droits.

    Le code de la construction précise que ne peuvent être expulsées les personnes dites « de bonne foi ». Cette notion de bonne fois donne lieu à des interprétations trop souvent défavorables au locataire. Une personne est considérée comme de mauvaise foi, lorsqu’elle se trouve en situation d’impayés ou qu’elle ne répond plus aux courriers des services sociaux. Faire l’autruche : c’est souvent la posture adoptée par des familles totalement débordées par leur problème de logement. Dans cette situation, le dispositif mis en place par certaines Association Départementale d’Information sur le Logement (ADIL) donne des résultats très encourageants : un conseiller se déplace dès le premier impayé chez les personnes ne répondant plus aux courriers afin de leur rappeler leurs droits. Il faudrait étendre et systématiser ce dispositif.

     

    Mieux définir la notion de bonne foi.

    De plus, cette notion de bonne foi est à faire évoluer impérativement. Il est urgent de circonscrire l’expulsion strictement aux personnes relevant de troubles manifestes de jouissance dans l’occupation de leur logement ou d’insolvabilité organisée. La baisse ou la perte de revenu ne doit pas entraîner une expulsion immédiate sans relogement à un loyer correspondant aux ressources du ménage. En définissant de façon plus précise cette notion de bonne foi, inscrite dans le code de la construction, on éviterait de nombreuses situations inhumaines et inacceptables.

     

    Anticiper les impayés de loyers.

    Mais comment expliquer que malgré de nombreux dispositifs de prévention, ceux-ci se révèlent très inefficaces ? Les cas rencontrés dans ma permanence sont souvent de même nature : la prise en charge sociale intervient trop tard, alors que la dette de loyer,  après 6 mois d’impayés, est si importante que la solvabilisation du locataire n’est plus envisageable. De l’avis de tous, travailleurs sociaux, associations, il faut donc pouvoir intervenir le plus tôt possible, avant que la dette ne dérape totalement. C’est pourquoi je propose une solution simple : rendre obligatoire le signalement par le propriétaire aux services sociaux dès le premier impayé de loyers, afin de se donner les moyens d’intervenir en amont, et d’éviter ainsi l’irréparable.

     

    Maintenir dans le logement plutôt que payer l’hôtel.

    Une expulsion est un drame humain, elle coûte aussi très chère à la collectivité. D’un côté, à Paris, le département a dépensé plus de 17 millions d’euros de paiement de chambres d’hôtel suite à des expulsions locatives. De l’autre, le refus d’expulsion par la préfecture pour raison sociale entraîne un dédommagement du propriétaire financé par une ligne budgétaire dépendant du Ministre de l’intérieur. Dans ce second cas, le faible montant de cette ligne budgétaire empêche toutes les personnes légitimes d’être maintenues dans leur logement. Or, payer une chambre d’hôtel coûte beaucoup plus cher que de régler la part ce que le locataire n’arrive plus à payer. Pire, plus l’année avance, plus cette ligne budgétaire diminue. Vous avez alors beaucoup plus de chance d’être maintenu dans les lieux en début d’année qu’en fin. Ma proposition est simple : il faut fusionner ces deux lignes budgétaires pour donner la priorité au maintien dans les lieux.

     

    Voilà quatre propositions simples, pragmatiques, pour éviter des drames humains inacceptables dans un des pays les plus riches du monde.

    http://blogs.mediapart.fr/blog/rene-dutrey/190213/prevention-des-expulsions-quatre-propositions-concretes

  2. Colocation : pour un cadre légal adapté aux situations de vie (4 mars 2013)

    Publié le dans Actualité L'action de nos élu-es Prises de position - programme Régulation des loyers
     Par René Dutrey

    Face aux difficultés d’accès au logement à Paris mais aussi par volonté de s’extraire d’un mode de vie  urbain parfois anonyme et désincarné, partager son logement résonne comme une solution séduisante et économique. Dans les faits, cette pratique est de plus en plus appréciée et envisagée, surtout à Paris qui compte deux fois plus de colocations que dans le reste de l’hexagone : entre 2011 et 2012, le site dédié appartager.com comptait 14% de propriétaires bailleurs en plus à proposer des colocations et une demande en hausse de 11 %.
    Aussi, la collocation ne relève plus simplement du mode de vie étudiant et festif d’une Auberge espagnole à la Klapisch. De plus en plus d’actifs de 40 ans et plus en font le choix, davantage révélateur d’une nouvelle réaction à la crise économique.

    Mais la colocation n’est pas réglementée et se trouve souvent vécue comme une rencontre où les critères de choix des colocataires priment sur les paramètres juridiques et pratiques. Nombreux sont les risques de désenchantement et de véritables conflits entre colocataires, à propos notamment du loyer, du dépôt de garantie, de l’état des lieux, ou du congé.
    La clause de solidarité est à l’origine de la plupart des litiges. Elle stipule qu’un contrat de location ne peut arriver à terme que si tous les colocataires quittent le logement.
    Surtout, cette clause mentionne que chacun est redevable des dettes des autres. Certains peuvent alors se faire réclamer un loyer impayé par d’ex-colocataires alors que ces derniers ont quitté le logement depuis longtemps. Outre le problème de la solidarité, de nombreux colocataires n’apparaissent pas sur le bail et sont donc privés de tout droit.
    Mais ce n’est pas tout. La crise du logement a fait apparaître des pratiques inadmissibles : la colocation contre faveur. C’est-à-dire des petites annonces de colocation à destination de « jeunes filles peu farouches », « femmes ouvertes » ou « aimant rendre service sexuelle ». Près de 8% des annonces selon l’ADIL 75.

    La colocation a besoin d’un cadre légal adapté aux situations de vie. Je plaide pour une évolution législative afin de sécuriser les relations entre les parties et permettre à chacun d’exercer ses droits.
    Ainsi, plusieurs propositions :

    • établir un contrat type et ajouter un formulaire explicatif simple précisant les implications des parties et les conséquences juridiques de leur engagement.
    • exclure la clause de solidarité et la remplacer par la souscription à une assurance impayée
    • faciliter le recours aux avenants
    • limiter l’engagement de la caution à un seul colocataire,
    • opter pour un forfait de charges (Lors de la régularisation des charges, les colocataires qui viennent d’arriver ne sont pas concernés par les charges de l’année précédente)
    • intégrer systématiquement une clause de restitution du dépôt de garantie
    • annexer un règlement intérieur (organiser les conditions de vie en commun et définir le rôle du mandataire commun ainsi que les modalités de paiement du loyer.)
    • engager des poursuites pénales en cas de colocation contre faveurs, dès le passage de l’annonce

    Donner un cadre légal à la colocation permettrait de sécuriser les rapports bailleur locataire et d’offrir une sécurité à des publics parfois fragiles et précaires, à différentes étapes de leur parcours résidentiel.

    La colocation n’est bien sur pas LA solution aux problèmes de logement, mais elle représente une des formes d’habiter. Car il faut garder en tête que nous ne sommes pas tous fait pour vivre dans des habitats identiques, les humains sont tous différents !

    Source : ADIL75, étude “La colocation à Paris, une formule très prisée dans un univers non règlementé” octobre 2009

    http://www.adil75.org/pdf/La%20colocation%20%E0%20Paris.pdf

    http://blogs.mediapart.fr/blog/rene-dutrey/040313/colocation-pour-un-cadre-legal-adapte-aux-situations-de-vie

  3. Stopper le cercle vicieux d’une fiscalité locale au service de la spéculation immobilière (21 mars 2013)

    Publié le dans Actualité L'action de nos élu-es Prises de position - programme

    Par René Dutrey

    Alors que le marché immobilier parisien se rétracte, les prix de vente et des locations restent encore totalement déconnectés de la majorité des revenus franciliens.

    Or, rappelons que 70% des franciliens disposent de ressources inférieures au plafond d’accès au logement social et que les prix du locatif ne permettent qu’aux personnes très aisées, munies de multiples garanties, de se loger à un loyer abordable. Et pire, concernant l’accès au parc privé neuf, les opérations d’aménagement prévues aujourd’hui à Paris produisent des logements en accession aux alentours de 12 000 €/m².

    Ces dérives sont la conséquence d’une financiarisation à outrance du marché immobilier qui a transformé le logement en un simple produit spéculatif.

    Il est inconcevable de poursuivre dans cette logique permettant à quelques acteurs privés d’engranger de larges bénéfices pendant que le reste de la société est condamné à venir grossir la liste des demandeurs de logements sociaux ou à se faire évincer des centres urbains.

    Ne doit-on pas s’interroger sur le sens d’un marché qui ne réussit quasiment plus à remplir sa fonction première de fournir un toit à ses habitants?

    Alors que cette crise du logement nécessite une intervention publique urgente et vigoureuse, les collectivités qui croulent sous les demandeurs de logements sociaux font face à une véritable injonction contradictoire : d’un côté elles peinent à atteindre les objectifs fixés par la loi SRU, portés à 25% de logement social par la loi Duflot 1, et doivent fournir du foncier à bon marché pour produire du logement à bas prix ; de l’autre côté, les budgets des collectivités dépendent des recettes issues des ventes de terrains publics et des droits de mutations à titre onéreux (DMTO), taxe portant sur 5% du prix de chaque vente, poussant alors les prix à la hausse.

    En d’autres termes, une partie du budget public dépend du niveau de spéculation. Celle-ci permettant de financer les politiques sociales, elles-mêmes nécessaires du fait de l’exclusion due à la spéculation !

    De plus, cette fiscalité sur les flux immobiliers que sont les DMTO présente de nombreux inconvénients : à la fois sur les ménages accédant à la propriété taxés et sur les collectivités bénéficiaires.

    Pour les ménages, cette taxe représente en moyenne pour les parisiens plus de 300 euros par m² acquis, équivalent ainsi à environ 2 ans de loyers et constituant alors un véritable obstacle à l’achat d’un logement. Les effets sont plus ou moins radicaux : de l’achat d’un logement plus petit à la renonciation pure et simple de l’acquisition immobilière.

    Côté bénéficiaire, ces droits de mutations représentent une recette particulièrement volatile pour les départements les plus fragiles, qui font face aux aléas du marché et qui pourtant doivent financer des dépenses pérennes et obligatoires, au risque de mettre en danger l’équilibre budgétaire de nos collectivités. En effet, l’UFC Que Choisir soulignait que les DMTO représentent en moyenne 19% du budget des départements et que cette rentrée fiscale est largement affectée par la morosité du contexte immobilier.

    Il est donc urgent de réformer ce modèle financier profondément malade de nos collectivités.

    Réformer la fiscalité immobilière, et réhabiliter l’impôt

    Face à ces constats, plusieurs propositions émergent pour mettre un terme à ce cercle vicieux de la spéculation dans les finances publiques.

    Celles du Conseil d’Analyse Stratégique, qui privilégie de taxer la détention plutôt que la transaction pour « fluidifier le marché immobilier », allant jusqu’à demander la suppression graduelle des fameux droits de mutation, en substituant cette entrée fiscale par une réforme de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). Avec un nouveau mode de calcul de l’assiette, l’imposition se ferait en fonction de la valeur vénale nette des biens (valeur du marché, déduction faite des emprunts en cours) et non plus en fonction de la valeur locative cadastrale (dont la dernière révision exhaustive date de 1970).

    Aussi, l’UFC-Que choisir propose de créer, à l’intérieur des DMTO, un régime dérogatoire et favorable aux ménages qui souhaitent acquérir leur résidence principale.

    Enfin, il est urgent de déconnecter les budgets des collectivités des aléas de la spéculation, en revenant à un outil de financement beaucoup plus classique : l’impôt, un outil de redistribution efficace, surtout dans les centres d’agglomérations qui concentrent souvent la principale richesse du territoire.

    http://blogs.mediapart.fr/blog/rene-dutrey/210313/stopper-le-cercle-vicieux-d-une-fiscalite-locale-au-service-de-la-speculation-immobiliere

  4. Communiqué d’EELV : Des arbitrages favorables au logement et à la transition énergétique (21 mars 2013)

    Publié le dans Actualité Logement social Prises de position - programme Rénovation thermique

    Europe Écologie Les Verts se félicite des annonces pour le logement, attendues depuis plusieurs mois, rendues publiques aujourd’hui par le Président de la République en présence de Cécile Duflot, ministre du Logement et de l’Egalité des territoires.

    Le Président de la République annonce enfin un taux de TVA réduit à 5 % pour la production de logements sociaux. Le bénéfice d’un taux réduit va pouvoir relancer un secteur qui tournait au ralenti. L’engagement de construction de 150 000 logements sociaux par an doit être tenu au plus vite.

    Nous notons également des mesures très attendues pour combattre les recours abusifs qui fragilisent de nombreux projets ; ainsi que des évolutions réglementaires importantes pour faciliter la construction, la densification (notamment la baisse du ratio de places de parking minimum par logement neuf) et la transformation de bureaux en logements.

    Les mesures pour lancer le plan de rénovation énergétique des bâtiments sont également très positives pour développer cette filière et rattraper le retard de la France, en comparaison avec nos voisins européens. La mobilisation du programme d’investissement d’avenir (PIA), l’optimisation du crédit d’impôt développement durable (CIDD) et de l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) pour les particuliers, le guichet unique et la prime exceptionnelle sont des mesures essentielles pour enclencher les travaux.

    EELV espère néanmoins que ce premier pas ambitieux pour 2013 et 2014, qui était très attendu par l’ensemble du secteur, ne soit que le première étage d’un plan massif de rénovation des logements et des bâtiments, dans le cadre de la transition énergétique. D’ici 2020, ce sont 900 000 logements qu’il faudra rénover en profondeur chaque année et jusqu’en 2050, afin d’engager la France sur le chemin de l’efficacité énergétique. La loi « Duflot 2″ annoncée pour l’été 2013 sera l’occasion d’aller plus loin sur tous ces sujets (TVA réduite sur les travaux énergétiques, encadrement des loyers, Garantie universelle des risques locatifs, lutte contre les expulsions locatives, protection des locataires face aux abus…).

    Pour Pascal Durand, secrétaire national d’Europe Ecologie – Les Verts : « Ces annonces témoignent de l’utilité de la présence des écologistes dans le gouvernement de Jean-Marc Ayrault. Très concrètement, les mesures annoncées vont permettre d’engager enfin un plan de rénovation thermique de l’habitat, la construction de 1500 00 logements sociaux par an, créant ainsi de nombreux emplois non délocalisables sur l’ensemble du territoire. Ce plan massif de rénovation énergétique des logements, c’est bon pour le pouvoir d’achat – par la réduction des factures d’énergie, c’est bon pour la planète – par la réduction des émissions de gaz à effet de serre, et c’est bon pour l’emploi. »

    Elise LOWY, Jean-Philippe MAGNEN,
    Porte-parole

  5. Convention Logement d’EELV-Paris : Réinventer la ville

    Publié le dans Actualité Habitat participatif Régulation des loyers Rénovation thermique

    Samedi 30 mars 2013 – 14h à 18h

     Au FIAP, 30 rue Cabanis 75014 – M° Saint- Jacques

    Entrée libre

    Des prix de l’immobilier qui ont presque triplé en douze ans, des loyers au zénith, une gentrification galopante… Se loger à Paris est devenu une vraie galère.

    Les deux dernières mandatures parisiennes ont permis d’atteindre les 20 % de logements sociaux et de faire reculer l’insalubrité de nombre d’immeubles. Mais les défis à relever restent immenses pour accélérer le rythme des rénovations énergétiques, maîtriser les loyers, limiter la place des bureaux et produire et attribuer des logements sociaux de qualité.

    Programme

    14h30 : Introduction

     

    15h – 16h. Exclusion : faire face à l’urgence

    – Eric Pliez, directeur de l’association Aurore et trésorier de la FNARS : Sortir de la gestion de l’urgence au thermomètre

    – Jacques Amory, membre de l’association Pension de famille à Bauer-Thermopyles-Plaisance : Présentation de la Maison des Thermopyles


    16h – 17h : Innover : le logement en 2030 

    – Anne-Laure Sabatier, conseillère technique logement – Ville de Paris : Démembrer la propriété pour faire reculer la spéculation

    – Anne d’Orazio, sociologue : L’habitat participatif pour réinventer la ville

     

    17h – 18h : Maîtriser les loyers, rénover thermiquement et lutter contre l’insalubrité : les enjeux du parc privé

     – Gérard Andrieux, président du conseil syndical Fontaine d’Aligre : Une copropriété innovante en économies d’énergies

    – René Dutrey, adjoint au maire de Paris : Le Plan « 1000 Bâtiments » pour accélérer la transition écologique à Paris

    Conclusion : Emmanuelle Cosse, vice-présidente de la région Île-de-France, en charge du Logement et de l’action foncière : Changer d’échelle pour construire plus et mieux en Île-de-France

  6. TVA : Le logement est un bien de première nécessité (communiqué d’EELV – 29 novembre 2012)

    Publié le dans Actualité Logement social Prises de position - programme

    Le logement social doit rester une priorité du gouvernement. EELV dénonce la hausse de la TVA sur le logement prévue par un amendement gouvernemental au projet de loi de finances rectificatives pour 2012, en discussion à l’Assemblée nationale. La TVA sur le logement social et les travaux de rénovation passerait de 7 à 10 % en 2014, avec un simple sursis pour les projets de logements sociaux engagés avant la fin 2013. Ce quasi-doublement annoncé de TVA en douze mois représenterait un manque à gagner de près d’un milliard d’euros chaque année au total pour le monde HLM.

    Porté avec volontarisme par la ministre du Logement Cécile Duflot, l’objectif présidentiel de 150 000 HLM par an est très ambitieux. Avec une telle hausse de la TVA, il deviendrait très improbable. C’est pourquoi les députés écologistes viennent de déposer un amendement portant la TVA sur le logement social et les travaux de rénovation à 5%, car il n’est pas de nécessité plus urgente que celle d’avoir un toit au-dessus de sa tête. Un amendement similaire a été refusé récemment à une voix près le 24 novembre au Sénat.

    Rappelons que le taux de TVA à 5,5 % avait été introduit par le gouvernement Juppé, avant d’être ramené à 7 % l’an dernier (ce que les députés socialistes avaient vivement critiqué: http://www.assemblee-nationale.fr/13/amendements/3952/395200375.asp ). Le porter à présent à 10 %, au nom du « pacte de compétitivité » annihilerait totalement les efforts budgétaires consentis récemment en faveur du monde HLM. En quoi multiplier le nombre de salariés mal logés pourrait-il améliorer la compétitivité de nos entreprises ? Le gouvernement semble oublier qu’un des principaux facteurs de compétitivité de l’Allemagne par rapport à la France est justement des prix de l’immobilier beaucoup plus accessibles.

    De plus, alors que la France est déjà l’un des mauvais élèves européens en ce qui concerne la fiscalité écologique, la hausse de la TVA sur la rénovation thermique dans le bâtiment nous éloignerait encore plus de l’objectif de la campagne présidentielle de 600 000 rénovations énergétiques par an. Pour le logement comme pour notre empreinte carbone, c’est l’heure de vérité pour le gouvernement.

    Elise LOWY, Jean-Philippe MAGNEN, Porte-parole d’EELV

  7. Un tournant pour l’habitat participatif ?

    Publié le dans Actualité Habitat participatif L'action de nos élu-es Prises de position - programme

    Qu’il soit en promotion privée, en habitat social ou coopératif, qu’il prenne la forme de coopératives d’habitants, d’habitat groupé ou encore d’autopromotion, l’habitat participatif interroge notre vision traditionnelle de faire la ville en replaçant l’habitant comme acteur à part entière de son cadre de vie. Alors que certain de nos voisins européens ont intégré depuis longtemps l’expertise d’usage au processus d’aménagement, en France ces expériences sont plus marginales. Récemment, certaines collectivités ont toutefois soutenu de tels projets, comme Strasbourg, Montreuil ou Grenoble.

    L’absence de cadre législatif freine ces initiatives porteuses d’innovations sociales, de valeurs anti-spéculatives, de mutualisation d’espace. Son manque de reconnaissance grève le potentiel d’une autre gouvernance du logement ouverte sur la ville et ses habitants.

    Dans ce contexte de crise, il apparaît plus que jamais nécessaire d’associer l’ensemble des acteurs engagés pour envisager la fabrique d’une ville plus solidaire, plus écologique et porteuse d’un mieux vivre ensemble. C’est le défi relevé par la ministre Cécile Duflot qui entend intégrer l’habitat participatif au projet de loi- cadre du logement en 2013. A son instigation, une démarche de concertation nationale est lancée qui doit conférer toute sa légitimité à cette troisième voie du logement tout en préservant la capacité de créativité et d’inventivité qui le caractérise.

    Si l’habitat participatif n’a pas vocation à résoudre la crise du logement, il doit y concourir largement et essaimer un autre rapport à la propriété, non spéculatif, à mi-chemin entre la location et la propriété privée.

    Pour aller plus loin :

  8. Actes de la rencontre-débat autour du projet « Habitat » d’Europe Ecologie Les Verts de février à Villeurbanne

    Publié le dans Actualité L'action de nos élu-es
    Retrouvez les actes de la rencontre-débat sur la thématique Logement-Habitat :

    Les Actes de la journée « Habitat » du 4 février à Villeurbanne enPDF

     

    Quelques supports des intervenants :

    PDF de l’Atelier 1 https://rhonealpes.eelv.fr/files/2012/03/L’hébergement-et-le-logement-comme-outil-d’une-politique-sociale.pdf

    PDF de l’Atelier 2 Claude ROUGE https://rhonealpes.eelv.fr/files/2012/03/Le-logement-comme-secteur-économique.pdf

    PDF Atelier 2 Pierre KERMEN https://rhonealpes.eelv.fr/files/2012/03/Le-logement-comme-secteur-économique-KERMEN.pdf

    PDF atelier 3 https://rhonealpes.eelv.fr/files/2012/03/Le-logement-comme-levier-pour-une-qualité-de-vie.pdf

  9. Club Immo René Dutrey

    Publié le dans Prises de position - programme Régulation des loyers Revue de presse

    Encadrement des loyers à la relocation, investissement locatif, hausse des prix… Alors qu’est publiée une enquête de l’Adil 75 sur une décennie de logement dans la capitale, René Dutrey commente l’évolution du marché. 

     


    Club Immo René Dutrey par Explorimmo_iPhone

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