Réforme des professions immobilières, encadrement des loyers et garantie universelle des loyers, lutte contre l’habitat indigne, modernisation des documents d’urbanisme, la loi Alur a été finalement publiée, à l’issue d’un long parcours parlementaire et après que le conseil constitutionnel en ait validé l’essentiel.

Cécile Duflot, encore ministre de l’égalité des territoires et du logement avait présenté une communication relative à la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) lors du conseil des ministres du 26 mars dernier.

Cette loi, publiée le matin même au Journal officiel, va permettre de produire plus de logements grâce à une réforme de l’urbanisme qui concilie construction et limitation de l’étalement urbain.

Elle va aussi apporter des réponses rapides, concrètes et durables aux difficultés que connaissent les Français pour se loger. Parmi ces dispositions créées par la loi ALUR figurent dix mesures phares qui vont restaurer du pouvoir d’achat, sécuriser les relations entre bailleurs et locataires et protéger les plus démunis qui, en temps de crise, sont exposés à des abus.

L’élaboration du PLU sera transférée à l’interco dans les trois ans de l’entrée en vigueur du texte, sauf opposition de 25 % des communes représentant 20 % de la population. Le texte a aussi pour objectif de lutter contre l’artificialisation des sols et de promouvoir la densification. Ainsi, le rapport de présentation du schéma de cohérence territoriale (Scot) devra, désormais, comporter l’analyse des capacités de densification. Le projet d’aménagement et de développement durable (PADD) du PLU devra, lui, présenter une analyse de la consommation d’espace et fixer un objectif chiffré de limitation de celle-ci.

Enfin, il analysera les possibilités de densification. Les réserves foncières identifiées dans les PLU (zones dites « 2AU ») qui n’auront fait l’objet d’aucun projet d’aménagement ou d’acquisition foncière au bout de douze ans seront considérées comme zones naturelles ou agricoles. Au chapitre de la modernisation des documents d’urbanisme, le Scot est confirmé dans son rôle de document intégrateur de l’ensemble des schémas et normes locales. En ce qui concerne le volet foncier, la loi prévoit que l’Etat peut mettre en place un EPF dont le périmètre se superpose avec celui d’un EPF local créé avant le 26 juin 2013, avec l’accord des établissements publics de coopération intercommunale et de leurs communes non membres concernées par la superposition.

La loi prévoit un transfert automatique de la police du maire en matière d’habitat indigne et copropriété dégradées au président de l’EPCI à fiscalité propre, transfert qui ne s’appliquera pas aux communes qui s’y opposent. De la même manière, le préfet délèguera ses pouvoirs en la matière aux EPCI ayant signé une convention de délégation des aides à la pierre, première étape vers une unification aux mains d’une seule autorité des polices de l’habitat. Le traitement des copropriétés dégradés est étoffé d’une nouvelle procédure, la requalification, qui permettra une appropriation publique des immeubles les plus en difficulté via un EPF. De plus des mesures de prévention sont instaurées, comme l’instauration d’un diagnostic obligatoire des copropriétés, d’un fonds de travaux et d’un plan pluri – annuel de travaux.

Ont été déclarées inconstitutionnelles certaines mesures relatives à la protection des locataires, considérés comme imposant une charge disproportionnée aux propriétaires ou portant atteinte à l’exercice du droit de propriété, à la liberté contractuelle et aux droits des copropriétaires (art. 6 et 19 de la loi).

La loi en 10 points :

1. l’encadrement des loyers va faire baisser les loyers excessifs, permettre de contenir l’évolution des prix et améliorer par conséquent le pouvoir d’achat des ménages ;
2. la garantie universelle des loyers (GUL), publique et gratuite, qui figurera sur le bail et bénéficiera à l’ensemble du parc privé, protégera les bailleurs contre le risque d’impayés et améliorera l’accès et le      maintien des locataires dans le logement ;
3. la protection des locataires sera améliorée, tant par le plafonnement des honoraires d’agence (le montant payé par le locataire sera divisé par deux dans les zones les plus tendues), que par la création d’un formulaire type  de contrat de location ou la limitation stricte des pièces justificatives à fournir ;
4. les pratiques abusives des marchands de liste seront stoppées et ces derniers devront avoir l’exclusivité des logements proposés sur les listes qu’ils vendent, de sorte que les consommateurs aient l’assurance que la liste ne comporte que des biens réellement disponibles ;
5. l’activité et les tarifs des syndics seront mieux encadrés ; le compte séparé devient la règle, sans frais supplémentaires pour les copropriétaires, et la création d’un fonds de prévoyance va favoriser le financement de travaux (de rénovation énergétique notamment) ;
6. les demandes de logement social seront plus simples et traitées de manière plus transparente : un dossier unique, qui pourra être déposé sur internet, permettra au demandeur d’en suivre l’avancement ;
7. la lutte contre l’habitat indigne est renforcée : il sera interdit aux « marchands de sommeil » condamnés d’acheter des biens immobiliers pour les louer et une amende de 1 000 euros par jour est créée pour contraindre les bailleurs indélicats à réhabiliter les logements qu’ils louent ;
8. la trêve hivernale des expulsions locatives est étendue : elle est  prolongée de 15 jours et s’appliquera aussi aux occupants sans droit ni titre ;
9. l’innovation et les formes d’habitat alternatives sont favorisées, avec la création de statuts juridiques pour l’habitat participatif et l’adaptation de la réglementation pour accompagner le développement de l’habitat léger ;
10. les règles d’urbanisme sont revues pour favoriser la construction, tout en protégeant mieux les terres naturelles et agricoles, grâce à l’élaboration du plan local d’urbanisme au niveau intercommunal (PLUI) et à des mesures qui favorisent la densification et vont donner un coup d’arrêt à l’artificialisation des sols.

Après près d’un an de travail législatif, et deux lectures dans chacune des deux chambres (Assemblée et Sénat), la loi pour « l’accès au logement et un urbanisme rénové » de Cécile Duflot a été discutée en Commission Mixte Paritaire (CMP) le 11 février dernier.

Le rôle de la CMP est de parvenir, en toute fin de la procédure législative, à un compromis final sur le texte entre les deux chambres, lorsqu’il persiste des divergences.

Le débat de la CMP s’est focalisé sur la « minorité de blocage » dans la mise en place du Plan Local d’Urbanisme intercommunal, qui finalement devra représenter 25% des communes et 20% des habitants, position très proche de celle souhaitée par le Sénat.

Toutefois, cette concession au Sénat a permis d’obtenir des avancées sur d’autres mesures : encadrement des loyers, mesures de lutte contre l’artificialisation des sols, etc.

Finalement, mercredi 19 février après-midi, l’Assemblée Nationale a adopté le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové par 297 voix pour et 165 voix contre.

Le bilan de ce texte est très positif pour les écologistes, qui ont beaucoup amélioré le texte par voie d’amendements.

Dossier complet :

http://www.territoires.gouv.fr/IMG/pdf/1402178_dp_alur_adoption_definitive.pdf

Les principales mesures de la loi ALUR :

140219 Alur – Dix Choses Qui Vont Changer

Le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) a été présenté par Cécile Duflot en Conseil des ministres le 26 juin dernier.

Ce projet de loi ambitieux vise à combattre la crise du logement, marquée depuis de nombreuses années par une forte augmentation des prix, une pénurie de logements et une baisse du pouvoir d’achat des ménages. L’ensemble des mesures contenues dans le projet de loi doivent permettre d’agir selon trois axes complémentaires :

1. RÉGULER. Le projet de loi marque une rupture avec l’idée selon laquelle le secteur du logement et de l’immobilier serait un marché comme un autre et que sa dérégulation permettrait son fonctionnement.

Il modifie tout d’abord l’équilibre de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs en introduisant un mécanisme d’encadrement des loyers, principalement dans les grandes villes où il existe un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements et où les loyers ont connu la progression la plus forte au cours des dernières années.

Il introduit ensuite un cadrage plus serré des professions de l’immobilier, qu’il s’agisse des agents immobiliers, dont les frais seront plus transparents et plus ciblés sur les prestations fournies, ou des syndics, dont l’activité sera mieux encadrée au bénéfice des copropriétaires.

Parallèlement au train d’ordonnances qui seront adoptées dans les mois qui viennent pour relancer la construction sur le fondement du plan d’investissement pour le logement annoncé par le Président de la République le 21 mars 2013, le projet de loi met, enfin, à disposition des élus les moyens de donner un coup d’arrêt à l’artificialisation des sols et à la consommation excessive d’espaces naturels et agricoles en élaborant les plans locaux d’urbanisme sur le périmètre des intercommunalités afin de construire les logements là ils sont le plus utiles.

2. PROTÉGER. les locataires et des propriétaires contre la violence de la crise.

Pour apaiser le rapport de force qui se noue trop souvent entre eux, il est créé une garantie universelle des loyers (GUL), qui constitue tout à la fois une avancée sociale majeure permettant de prévenir les expulsions et de prémunir les propriétaires contre les locataires indélicats.

Le projet de loi prévoit ensuite une série de mesures pour prévenir et lutter contre la dégradation des copropriétés et lutter contre l’habitat indigne.

Les parcours de l’hébergement vers le logement seront, enfin, facilités en réglant mieux les rapports de la puissance publique des associations œuvrant dans ce domaine ; dans la même optique, les attributions de logements sociaux seront rendues plus transparentes et plus efficaces.

3. INNOVER. Le troisième axe porté par le projet de loi marque la confiance du Gouvernement dans les capacités d’innovation des acteurs du logement pour soutenir et mettre en œuvre l’objectif de construire au terme du quinquennat 500 000 logements par an, donc 150 000 logements sociaux.

Dans cet esprit, le projet met en place un cadre pour l’habitat participatif, qui représente une alternative viable entre le logement individuel et l’habitat collectif.

Les rapports avec les partenaires sociaux d’Action logement font également l’objet d’une profonde réforme, renouant avec un mode de rapport contractuel s’écartant de la gestion unilatérale par l’État retenue dans la période récente.

Fin juillet, le texte a été examiné en première lecture par la Commission des Affaires économiques de l’Assemblée nationale. L’ensemble du texte, dont les principales mesures phares su projet (encadrement des loyers dans les zones tendues, garantie universelle des loyers, plans locaux d’urbanisme (PLU) intercommunaux, etc.) a été adopté en première lecture.

Seule l’UMP a voté contre, en reprochant au projet d’imposer trop de contraintes aux propriétaires.

Les débats de la commission ont notamment porté sur le rôle des intercommunalités en matière de logement : les communautés de communes ou d’agglomération seront désormais compétentes, en lieu et place des communes, pour la définition des plans d’urbanisme. Si le principe du PLUI (Plan local d’urbanisme intercommunal) a fait l’objet d’un consensus au sein de la commission, les modalités d’application ont suscité beaucoup de discussions dans les territoires.

Sur les rapports entre propriétaires et locataires, le projet encadre les loyers dans les zones dites tendues, « où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements ». Le loyer fixé dans un nouveau bail ne pourra pas dépasser de plus de 20% un loyer médian de référence, calculé à partir des loyers pratiqués dans la zone.

Les principaux amendements défendus par les écologistes qui ont été adoptés concernent :

– L’interdiction des congés vente et congés reprise pour un nouveau propriétaire achetant un logement occupé jusqu’à la fin du premier renouvellement du bail ;

– La possibilité pour la commission de médiation de proposer un bail glissant et motivation du préfet de cette proposition ;

– L’affirmation des espaces verts dans les Schémas de COhérence Territoriale (SCOT) au même titre que les équipements publics, le logement, etc. ;

– La prise en compte des enjeux de biodiversité dans les rapports de présentation des SCOT et des PLU ;

– L’inscription d’objectifs chiffrés de lutte contre l’artificialisation des sols dans le Projet d’aménagement et de développement durable (PADD) du PLU ;

– Le reclassement des zones AU (à urbaniser) en zones N (naturelle) ou A (agricole) (selon typologie d’origine) après 9 ans ;

– La dérogation aux règles d’urbanismes pour faciliter l’isolation thermique par l’extérieur.

Suite à cet examen en commission des Affaires Économiques, Brigitte Alain, députée EELV de Dordogne, pour le groupe écologiste, s’est réjouie du premier pas réalisé par ce projet de loi Duflot pour la lutte contre l’artificialisation des sols :

Le 27 juillet 2013

La terre, bien commun : Un premier pas pour la lutte contre l’artificialisation dans le projet de loi Duflot.

 Lors de l’examen du texte Accès au Logement et Urbanisme Rénové (ALUR), en  Commission à l’Assemblée nationale cette semaine, les député-e-s écologistes ont porté haut la nécessité de préservation des espaces agricoles et naturels, en proposant des amendements ambitieux, avec en ligne de mire l’objectif de « zéro artificialisation des terres agricoles », réaffirmé par le Premier Ministre lors de la conférence environnementale.

Fléau du 21ème siècle, l’artificialisation des terres progresse au rythme d’un  département tous les 7 ans. L’arrêt de ce phénomène doit être considéré comme une  priorité pour notre sécurité alimentaire. C’est un des défi que souhaite relever ce  projet de loi porté par la Ministre écologiste du logement et de l’égalité des  territoires, Cécile Duflot, d’une part en densifiant la ville, et d’autre part en  évitant la consommation excessive d’espaces naturels, forestiers et agricoles.

Au-delà de l’adoption des mesures proposées par le Projet de loi, les député-e-s de  la Commission des affaires économiques ont ainsi voté l’inscription d’objectifs chiffrés de lutte contre l’artificialisation des sols dans un plan local d’urbanisme  intercommunal, permettant de se référer à des données précises, et de permettre aux élus d’intégrer la dimension économique agricole dans l’aménagement de leur territoire.

Par ailleurs, les écologistes ont obtenu le retour des zones classées « à urbaniser » et non utilisées, en zones naturelles ou agricoles au bout de 9 ans.

C’est un pas important pour stopper le grignotage des terres agricoles à des fins de  spéculation foncière et urbaine. Ainsi, les terres agricoles proches des bourgs et des villes, souvent les plus fertiles, pourront-elles être requalifiées pour redevenir des  terres nourricières.

Brigitte Allain, a plaidé pour la mise en place de « schémas agricoles et alimentaires territoriaux » dans les documents d’urbanisme, permettant d’introduire une  réflexion qualitative sur la production agricole locale et les demandes des citoyens pour une production locale d’une partie de leur alimentation.

La ministre Cécile Duflot a affirmé que le gouvernement inscrit ces objectifs dans la future loi d’avenir agricole, mais « Les documents d’urbanismes rénovés sont des outils indispensables à la transition agricole vers une politique alimentaire » déclare Brigitte Allain, au sortir des travaux de la commission des affaires économiques. « Il faudra lors des débats en séance sur le projet de loi ALUR poser les bases de la compatibilité des documents d’urbanisme avec ces objectifs pour que la reconquête des  sols pour installer des agriculteurs-trices et la promotion d’une agriculture de proximité, respectueuse de l’environnement et des hommes, soit l’affaire de tous, citoyens, élus, pouvoirs publics. »

Le projet de loi ALUR sera examiné à l’Assemblée nationale dès la rentrée de septembre et au Sénat en octobre, pour une promulgation au plus tard en marscourrierdesmaires.fr 2014.

Photo : courrierdesmaires.fr