Par René Dutrey

Une fois encore décriée récemment dans la presse nationale, la situation du marché immobilier parisien concentre toutes les polémiques : spéculation outrancière des investisseurs, hausse indécente des prix à l’accession et des loyers (respectivement 10 000 €/m² et 25€/m² en moyenne), tandis que la demande de logement social ne cesse de croître en vain. Certes, les efforts de la municipalité parisienne en matière de politique du logement n’ont jamais été aussi soutenus : le quota de 20 % de logements sociaux sera atteint en 2014, et la Ville consacre plus de 500 millions d’Euros par an à cette politique majeure. Et pourtant, la crise continue à sévir avec son lot quotidien de drames humains.

Le monde entier veut habiter Paris mais, avec ses 110 km², son territoire est l’un des plus petits des villes européennes. L’important effort de création de logements sociaux de la ville de Paris est de fait annihilé par une spéculation galopante qui exclut de plus en plus de personnes de l’accès au marché privé.

Pour les écologistes, la politique du logement doit marcher sur ces deux pieds que sont la réalisation massive de logements sociaux et l’intervention efficace sur le marché privé afin de maîtriser la spéculation. Dans les secteurs tendus, jamais nous ne réussirons à construire assez de logements sociaux pour accueillir tous les ménages exclus d’un parc privé devenu inabordable. Il est désormais indispensable de maintenir les classes moyennes dans le parc privé à des niveaux de loyer raisonnables. C’est le sens de la bataille que j’ai menée depuis une dizaine d’année pour l’encadrement des loyers qui a abouti en 2011 à la remise d’un rapport au Maire de Paris et que la Ministre du logement, Cécile Duflot, s’apprête à mettre en oeuvre.

Aujourd’hui, toujours dans l’idée de faciliter l’accès au logement pour tous, il me semble important de s’intéresser au statut même du foncier. Il existe en effet un autre outil efficace permettant de s’exonérer du coût exorbitant du terrain à bâtir : le bail emphytéotique.

Cette formule laisse le preneur du bail libre de construire sur le terrain mis à disposition pour une longue durée (99 ans). Elle est utilisée à Paris uniquement entre la ville et certains bailleurs sociaux. Je pense qu’elle pourrait s’ouvrir aux personnes physiques et, pourquoi pas, devenir un nouveau modèle d’usage locatif.

Cette conception différente de la propriété existe dans de multiples pays :

A Singapour par exemple, la rareté du foncier n’est pas un faible mot. L’usage le plus efficace des terrains est devenu l’un des principaux objectifs du gouvernement. Environ 90% du domaine foncier est possédé par l’Etat et environ 85% des Singapouriens demeurent dans des logements sociaux qu’ils n’achètent pas mais louent pour une durée de 99 ans.

Aux Pays bas, à Amsterdam plus précisément, la municipalité possède 80 % des terrains de son territoire, qu’elle loue aux particuliers et aux entreprises pour des périodes renouvelables de 50 ans. Un logement sur deux est la propriété d’un bailleur social.

Enfin,en Suède, il existe une politique systématique d’anticipation du développement urbain par la réalisation de réserves foncières publiques à long terme. L’urbanisation concerne quasiment uniquement des terrains déjà publics, dont la promotion est ensuite attribuée aux opérateurs immobiliers à travers des baux emphytéotiques de longue durée qui préservent à terme les intérêts de la collectivité.

A Amsterdam, la municipalité possède 80% des terrains de son territoire, loués pour des périodes renouvelables de 50 ans.

En réalité, le bail emphytéotique offre de nombreux avantages :

1. Louer le foncier et non s’en défaire, c’est pour la collectivité maîtriser l’urbanisation sur long terme.

Pour la commune, l’intérêt réside en effet dans la possibilité de se constituer un patrimoine, tout en valorisant le foncier à long terme puisque pendant le bail, aucun profit n’est retiré de l’opération. L’habitat devient ainsi non pas une rente mais un droit d’usage où le sol, voire le bâti, reste la propriété de la collectivité. Cette modalité permet donc à la collectivité de maîtriser son urbanisation et l’affectation des sols, dans une logique pérenne et d’intérêt général. A Paris, cette alternative aux valorisations foncières de la ville de Paris dont le gisement s’épuise petit à petit me semble plus que nécessaire.

2. Faciliter l’accès de ménages à revenus moyens

Constatant le poids de plus en plus important de la charge foncière, le recours au bail emphytéotique permettrait en effet de réduire les coûts de construction d’environ 7 à 8% [1]. La population initialement exclue par la montée des prix pourrait alors accéder à une propriété d’usage. Pour la collectivité, cela aurait l’avantage de centrer son aide à l’accession sur la seule construction.

3. Lutter contre la spéculation immobilière

Le bail emphytéotique modifie profondément notre conception française de la propriété privée en distinguant le foncier de son usage.

En France, cette solution a émergé du mouvement de l’habitat coopératif, qui expérimente depuis des décennies des alternatives aux formes traditionnelles de promotion et de production de logement, et œuvrent à garantir des formes de propriétés partagées non spéculatives.

Ces dispositions pourraient être facilement intégrées à nos politiques publiques, comme une nouvelle forme d’accession sociale à la propriété par l’usage.

Les utilisations du bail emphytéotique sont multiples. Que ce soit dans les projets innovants d’habitat coopératif, en secteur urbain ou dans le monde rural afin de mieux maîtriser le foncier. Nous ne résoudrons pas la crise du logement avec les recettes d’aujourd’hui. Alors, pensons des solutions innovantes pour demain. Pourquoi ne pas, dans une prochaine étape, imaginer une municipalisation de la nue-propriété qui existe déjà dans plusieurs pays européens ?

[1] D’après les chiffres avancés par la Fédération nationale des promoteurs constructeurs

http://blogs.mediapart.fr/blog/rene-dutrey/110213/pour-contrer-la-speculation-developper-une-propriete-d-usage-du-logement