Logement : faut-il choisir entre mixité sociale et urgence ?

Communiqué du 11 septembre 2013 du groupe EELV au Conseil de Paris

La plupart des familles, prioritaires Dalo, devrait pouvoir rester sur place jusqu’en mars mais risquent tôt ou tard d’être expulsées.

La circulaire du 26 octobre 2012 dite « Circulaire Duflot » est pourtant venue préciser l’application de la loi, comme l’ont rappelé les élu/es écologistes au Conseil de Paris de juillet dernier à l’occasion d’une question d’actualité adressée au Préfet de Police : le concours de la force publique ne doit en aucun cas être mis en œuvre avant le relogement effectif du ménage reconnu prioritaire DALO. « Or, malgré cela, sur le territoire parisien, des associations signalent régulièrement des dysfonctionnements inacceptables », dénonce René Dutrey, adjoint EELVA au Maire de Paris. « De nombreuses personnes dont le droit au logement a pourtant été reconnu par la commission de médiation sont déjà sous la menace d’un concours de la force publique imminent ».

« A Paris, un droit de priorité sur les logements remis en location devrait être affecté à la Ville » préconise ainsi Christophe Najdovski, adjoint au Maire de Paris. « Dans les zones les plus tendues, le logement locatif pourrait ainsi être partiellement fléché sur les ménages prioritaires DALO, soutenus par des dispositifs municipaux tels que Louez Solidaire pour sécuriser les propriétaires » justifie l’élu parisien.

Encadrement des loyers à la relocation, investissement locatif, hausse des prix… Alors qu’est publiée une enquête de l’Adil 75 sur une décennie de logement dans la capitale, René Dutrey commente l’évolution du marché. 

Club Immo René Dutrey par Explorimmo_iPhone

Sur ce sujet, voir aussi la tribune de Karima Delli dans Rue 89 : « Passer le logement social au Kärcher »

Pote à Pote : Pour contrer le phénomène de ghetto, et la ségrégation dans l’attribution de logement sociaux, la Fédération Nationale des Maisons des Potes propose d’anonymiser les demandes de HLM. Que pensez vous de cette proposition?

K.D. : Nous, les écologistes avons pleinement conscience des discriminations pour l’accès à un logement social. C’est pourquoi nous sommes le seul parti, depuis déjà plusieurs années, à porter comme vous l’idée dans notre programme présidentiel qu’il faut anonymiser les demandes, conformément à un rapport de 2001 du GELD.

Les organismes HLM sont en effet tiraillés par un conflit d’objectifs, qui les amène à jongler entre leur mission sociale d’accueil des plus démunis, et leurs contraintes de « bonne gestion », autrement dit de rentabilité de leur parc. Ces contraintes les conduisent à recourir à des pratiques qui sont largement orientées par un souci d’évitement des « groupes à risques », parfois au nom même de ladite mixité sociale voire « ethnique » qui est devenue trop souvent un critère implicite dans la politique d’attribution de ces logements. Cela consiste en une gestion fine des attributions où les « groupes à risques » sont définis selon des critères de « classe » (chômeurs, RMIstes, familles monoparentales, etc.), mais aussi ethniques (Maghrébins, Comoriens, Gitans, etc.) et dont la concentration ne doit pas dépasser un « seuil de tolérance ». Ces pratiques sont tout bonnement scandaleuses ! Puisque les pratiques d’attribution sont circonscrites à l’échelle communale, les critères varient  d’attribution étant souvent issue d’un rapport de force entre collectivités et bailleurs sociaux. C’est pourquoi nous plaidons pour une décision à l’échelle de l’intercommunalité pour gagner en cohérence territoriale et en indépendance dans la prise de décision.

L’anonymisation des demandes n’est donc qu’une partie de la solution. Nous savons tous que les critères et les procédures d’attribution des logements locatifs sociaux manquent cruellement de transparence. Si on la compare au reste de l’Europe, la France, en matière de lisibilité des critères d’accès, fait figure de mouton noir en l’absence de critères légaux de priorité et d’obligation de classement par système de points, ajoutée à la juxtaposition des filières spécifiques d’attribution. C’est pourquoi nous défendons un système de cotation par points comme il en existe dans de nombreux autres pays européens pour classer par ordre de priorité les demandes. Nous appelons également à plus de clarté et à une meilleure coordination entre les différents organismes bénéficiaires de réservations conventionnelles en tenant compte des demandeurs DALO.

Enfin, vous faites allusion à la mixité sociale dont la définition juridique n’existe pas. La question de la mixité sociale n’est trop souvent posée qu’à l’échelle des quartiers sensibles (il n’y a pas de programmes d’aide à la mobilité pour l’installation de ménages pauvres dans les quartiers riches), et sert d’argument majeur pour refuser l’accès au logement social aux ménages jugés indésirables. Son injonction sous-tend l’idée que les classes moyennes constituent une garantie de la valeur et de l’image du parc social – leur présence est plus rentable pour les bailleurs sociaux – et que les locataires actuels des quartiers d’habitat social sont les responsables de la désaffection du patrimoine immobilier. Je crois qu’il est grand temps que cette question de mixité sociale fasse l’objet d’un débat clair et transparent. En mettant en œuvre un programme colossal qu’est le programme national de rénovation urbaine, qui ne garantit pas cette « mixité » dans les quartiers et qui a réduit le parc de logement social malgré les besoins accrus, on en oublie qu’il faut renforcer les sanctions à l’encontre des communes qui refusent d’appliquer le quota de logements sociaux sur leur territoire en vertu de la loi SRU. Nous, les écologistes, en plus d’une mise au clair des procédures et des critères d’attribution dans le logement social, nous plaidons pour une obligation de construire 25% de logements sociaux par commune de plus de 3500 habitants et 30% en Ile-de- France où le marché est le plus tendu. Parce que le principe de mixité sociale n’est pas celui du « not in my backyard » ! («pas de ça chez moi», ndlr)

Propos recueillis par Julien Vanhée

Article du Monde du 30 novembre 2011 (retrouver le rapport de René Dutrey, conseiller de Paris EELV ici)

En 2008, Bertrand Delanoë, candidat à sa succession à la mairie de Paris, déclarait aux Parisiens vouloir faire du logement « un chantier prioritaire » de sa seconde mandature. Pourtant, le décalage entre l’offre et la demande ne cesse de croître, entraînant de fortes augmentations de loyers. Un rapport commandé par le maire de Paris recommande un encadrement des loyers et la possibilité d’un recours des locataires, même après la signature du bail.

Commandé par le maire de Paris à quelques mois des législatives, le rapport propose des solutions qu’il semble difficile d’appliquer à court terme et interpelle indirectement François Fillon, candidat potentiel en 2012 dans la capitale.

Au départ, il y a un constat : Paris se vide de ses forces vives. C’est ce qu’expose Bertrand Delanoë en mars, dans la lettre de mission qu’il envoie à René Dutrey, conseiller de Paris écologiste : « Les très fortes augmentations de loyers constatées depuis de nombreuses années à Paris rendent compliqué l’accès des jeunes et d’une part importante des familles au parc locatif privé », constate le maire. Il commande une étude comparative des différentes solutions politiques européennes afin de maîtriser la hausse des loyers.

CARACTÈRE ABUSIF DES LOYERS

L’Allemagne, la Suisse, la Suède et les Pays-Bas ont mis en place différentes méthodes d’encadrement. Outre-Rhin, « les loyers du secteur privé sont fixés librement. Mais le locataire peut s’adresser au juge s’il estime que son loyer est supérieur de 20 % aux loyers pratiqués pour les logements équivalents », expose René Dutrey.

En Suisse, le loyer doit refléter la réalité du marché, sinon le locataire peut en contester le caractère abusif devant une autorité de conciliation. En Suède, le niveau des loyers du privé ne peut dépasser de plus de 5 % celui des loyers du logement public municipal, tandis qu’au Pays-Bas, les loyers sont évalués selon un système de points accordés en fonction de la surface, de l’état, de la qualité, de l’équipement…

Le résultat de ces différentes politiques se mesure à l’aune des loyers : à Munich , ville « la plus chère » d’Allemagne, la moyenne est de 9,70 euros/m². On relève à Genève, en Suisse, des loyers oscillant entre 17 et 20 euros le m² environ. Dans la capitale suédoise, Stockholm, comme à Amsterdam (Pays-Bas), les loyers s’échelonnent en moyenne entre 16 et 17 euros le m². A Paris, selon les chiffres du rapport, la moyenne des loyers, même dans les quartiers les plus populaires (19^e et 20^e), dépasse celle de ces grandes villes européennes (entre 18 et 20 euros/m²) pour s’envoler jusqu’à près de 35 euros/m² dans plusieurs quartiers du centre (4^e, 5^e, 6^e, 7^e et 8^e). Selon Seloger.com, en septembre 2011, les chiffres ont même augmenté.

RÉACTIVER UN DISPOSITIF EXISTANT

René Dutrey propose notamment un « contrôle des loyers » dans les « secteurs tendus » où les augmentations sont « anormales ». Le périmètre de contrôle à définir dépasse le périphérique qui délimite Paris intra muros. « Du fait des spécificités locales », en Ile-de-France, la « détermination du périmètre » devra être faite dans le cadre de Paris Métropole, un club d’élus qui regroupe près de 200 collectivités de la région, explique l’auteur du rapport.

Le projet de M. Dutrey est de réactiver et de réformer un dispositif d’encadrement des loyers voté le 6 juillet 1989, nécessitant depuis 1997 « une décision du gouvernement pour continuer à s’appliquer », explique l’élu. Le texte prévoit que les loyers doivent être « fixés en fonction des loyers du voisinage », précise le rapport.

Tandis que le texte de 1989 prévoyait que cet encadrement s’applique aux logements qui ne sont pas aux normes de confort, René Dutrey demande son application généralisée, « dans les premières locations comme les relocations, le neuf et l’ancien, avec des travaux d’entretien réalisés ou non. Les loyers ne seraient donc plus définis par la loi de l’offre et de la demande, ils seraient fixés«  en s’appuyant sur les données de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP). Un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixerait le montant maximum de leur évolution.

Le rapport voit comme second levier d’une régulation la possibilité faite au locataire de disposer « d’un véritable recours ». Et ce, après la signature du bail. Par conséquent, « s’il estime son loyer surévalué, le locataire doit pouvoir saisir la commission de conciliation, une fois levée toute pression liée à l’obtention du logement », souligne le conseiller de Paris.

SANS RÉPONSE DE FRANÇOIS FILLON

Toujours selon le rapporteur, ce dispositif pourrait faire baisser les loyers jusqu’à 20 %. Une erreur, répond Jérôme Dubus, élu centriste du Conseil de Paris. Une réglementation ne servira qu’à rigidifier un marché déjà peu fluide. La solution, selon lui, consisterait à donner un appel d’air au marché locatif privé, avec, d’abord, une réglementation locale en matière d’urbanisme moins rigide, ensuite, un coefficient d’occupation des sols plus large et enfin, une métropolisation de la politique d’urbanisme.  » Enfin, ce type de réglementation ne dépend pas de la politique municipale », précise-t-il.

Un élément qui n’avait probablement pas échappé à Bertrand Delanoë, qui a souligné dans sa lettre de mission avoir demandé, « sans succès », au premier ministre, François Fillon, un cadre législatif. M. Fillon, qui a, depuis, fait connaître ses ambitions dans la capitale, pourra avoir à l’expliquer aux électeurs parisiens.

Eric Nunès

Le JT du mercredi 21 mars 2012

Interviews et reportage à l’occasion de la 30eme rencontres des Métiers de l’immobilier de la FNAIM , présenté par Didier CAMANDONA président de la CMI

Les Propositions des représentants des candidats à la Présidentielle
– Eric RAOULT pour l’UMP ,
– Philippe KALTENBACH pour le PS ,
– Pierre GOSNAT pour le Front de Gauche ,
– Manuel DOMERGUE pour Europe Ecologie les Verts
– Jean-Marie de Lacoste LAREYMONDIE pour le Front National