Tous les outils de régulation du marché immobilier doivent aujourd’hui être mobilisés pour faire face à la crise du logement sans précédent que nous traversons et qui a conduit, dans notre agglomération, à une hausse de 41 % des loyers entre 2001 et 2011. De nombreux habitants de l’agglomération sont aujourd’hui contraints de vivre en périphérie éloignée pour se loger à des prix accessibles, avec des temps et des coûts de déplacement domicile-travail qui augmentent significativement et avec eux la pollution atmosphérique et les embouteillages aux portes de Grenoble.

L’évolution des niveaux de loyer met en péril la mixité sociale dans nos quartiers et organise une véritable ségrégation spatiale selon les niveaux de ressource. Cette situation entraîne, par ailleurs, un véritable blocage des parcours résidentiels au cours desquels toute évolution devient difficile, voire impossible, en raison des difficultés rencontrées par de nombreuses familles lorsqu’il s’agit de louer un logement plus grand ou d’envisager un achat. Le coût du logement est également devenu un frein important à la venue de nombreux étudiants.

Dans une agglomération qui demeure l’une des plus chères de France (en moyenne 9,7 euros le mètre carré en 2013) et au sein de laquelle la demande reste supérieure à l’offre, nous menons d’ores et déjà une politique visant à permettre au plus grand nombre de se loger en fonction de ses moyens. Soutien à la construction de logements sociaux, aide à l’accession sociale, développement du logement en accession maîtrisée, mise en place du dispositif LOCA++ dans le logement privé, aide à la réhabilitation permettant de baisser les charges énergétiques, l’agglomération mobilise des moyens importants pour offrir des logements réellement abordables. Cette mesure d’encadrement des loyers viendrait compléter ces actions en renforçant la capacité à agir de la communauté d’agglomération grenobloise sur le secteur locatif privé, tout en préservant l’investissement locatif.

Les données de l’observatoire local de l’habitat, qui a développé une expertise très fine sur le niveau des loyers, complétées par celles de l’Observatoire des Loyers en Agglomération Parisienne (OLAP) qui a pour objet d’étudier les loyers de Paris et de son agglomération mais aussi de onze agglomérations dont Grenoble, représentent une base de travail fiable pour mettre en place efficacement cet outil.

La Garantie universelle des loyers permettra à des millions de locataires de se passer d’une « caution solidaire » qu’ils étaient jusque-là contraints de demander à leur famille ou leurs proches. C’est une véritable victoire pour l’autonomie des individus et l’égalité des chances face au logement. En échange, les bailleurs verront le paiement de leurs loyers garanti. Cette sécurité sociale du logement les rassurera face aux risques de défaillance de leurs locataires, apportant ainsi un peu de paix dans les rapports locatifs et permettant d’éviter le drame des expulsions locatives, comme nous le demandons depuis tant d’années. Cette loi n’est pas un cadeau fait aux locataires, mais une transformation radicale des rapports locatifs bénéfique pour tous.

Le projet de loi a su s’affranchir du poids des lobbies des agents immobiliers, en prévoyant que les locataires n’auraient plus à payer que pour des services précis (rédaction de bail et état des lieux) et non plus un mois de loyer comme aujourd’hui, alors que les agences servent essentiellement les intérêts des bailleurs.

Sur le front essentiel de la construction, enfin, le projet de loi donnera aux élus locaux le meilleur outil possible contre le double fléau de la pénurie de logements et de l’émiettement urbain : le passage au niveau intercommunal du plan local d’urbanisme (PLU). Pendant des années, tout le monde a identifié ce problème central sans jamais oser sauter le pas. Cette fois-ci, c’est fait, et les parlementaires EELV seront vigilant-es face aux tentations de retour en arrière de certains autres parlementaires.

EELV soutiendra cette loi juste et ambitieuse en travaillant à l’améliorer encore, par exemple en proposant un »droit de priorité locatif », qui permettrait aux collectivités de capter des logements dans le parc locatif privé, pour reloger les ménages prioritaires au Droit au logement opposable (DALO) sans sacrifier la mixité sociale. La crise du logement nous impose de faire preuve de courage et d’inventivité. Avec cette loi, la gauche et les écologistes montrent que, malgré la crise, des avancées écologiques et sociales peuvent encore être obtenues.

Elise LOWY, Porte-parole

Motion votée au Conseil fédéral d’EELV le 25 mai 2013

A l’heure où s’aggrave la crise sociale, la crise du logement n’a jamais été aussi forte, repoussant dans une précarité quotidienne des millions de personnes. Malgré le changement de cap des politiques publiques sur le logement depuis le changement de gouvernement et les actions volontaristes de Cécile Duflot (encadrement des loyers, renforcement de la loi SRU, création d’un dispositif incitatif à l’investissement locatif plus juste, baisse de la TVA sur le logement social, remise sur le marché de logements vacants, interdiction des expulsions de ménages prioritaires au DALO, etc.), les résultats pour l’amélioration des conditions de vie des victimes de la crise du logement, fatalement, se font attendre.

Cette urgence sociale est d’autant plus vive pour les ménages qui ont été jugés prioritaires au droit au logement opposable (DALO) sans pour autant avoir été relogés par l’Etat, pourtant responsable de ce droit à valeur constitutionnelle. Cette lenteur peut s’expliquer par de multiples raisons, mais elle reste un scandale pour les quelque 30 000 ménages qui la subissent et une honte pour l’Etat qui bafoue ainsi ses propres engagements.

Le principal frein à l’application du DALO réside dans la faiblesse du nombre de places attribuables en logement social dans les zones les plus tendues où se concentrent des prioritaires DALO, et dans des procédures d’attribution qui ne permettent pas bien souvent de faire des « prioritaires » DALO les premiers bénéficiaires des HLM disponibles. Sur ces deux points, des changements ont été actés (renforcement de la loi SRU et donc du nombre de logements sociaux construits) ou vont l’être (réforme des attributions de logements sociaux). De plus, un effet pervers du DALO a été pointé depuis des années qui pourrait à terme remettre en cause son acceptabilité politique même : les bénéficiaires du DALO étant relogés par les préfectures dans le parc social, ce sont les communes comptant de nombreux logements sociaux qui les accueillent, tandis que celles qui en sont dépourvues échappent à cette obligation de solidarité. Si bien que la pauvreté se concentre toujours aux mêmes endroits, aboutissant à opposer les pauvres entre eux et amenant les élus des communes populaires à refuser l’arrivée de ménages prioritaires DALO, tandis que les communes riches en sont exonérés.

Face à cela, EELV, main dans la main avec bon nombre d’experts ou d’acteurs associatifs, promeut depuis des années le recours à la captation d’une partie du parc locatif privé pour reloger des ménages prioritaires sans attendre. Sur le modèle londonien ont ainsi été développés depuis six ans des dispositifs d’intermédiation locative à Paris (Louer solidaire) puis en France (Solibail). L’intermédiation locative consiste pour une collectivité à louer un logement dans le parc privé puis à le sous-louer, via un bailleur social, une SEM ou une association agréée, à des ménages en difficulté à un loyer préférentiel. Le propriétaire adhérant à ce programme reçoit un loyer inférieur au prix du marché de la part de la collectivité ou de l’association mais bénéficie ensuite de loyers garantis, d’avantages fiscaux, d’une gestion locative assurée à sa place sans frais et d’une remise en l’état du logement à la fin du bail.

Ces exemples ont fait la preuve de leur efficacité. Mais peinent encore aujourd’hui à se développer à une échelle suffisante pour répondre à la demande, soit par manque d’information des propriétaires soit par le refus de ceux-ci d’abandonner la gestion de leur bien soit par la perspective de rendements locatifs potentiels supérieurs dans le marché libre. Il faut maintenant dépasser le stade encore expérimental ou artisanal (Solibail atteint à peine les 6 000 logements dans toute la France) et passer au stade « industriel ».

C’est pourquoi nous proposons d’instaurer pour les collectivités la possibilité de bénéficier d’un « droit de priorité locatif » (DPL). Sur le modèle du droit de préemption urbain, ce DPL ferait de la collectivité la candidate prioritaire pour tout logement mis sur le marché locatif privé. Les ménages prioritaires au DALO pourraient donc être relogés dans le parc social ET dans le parc privé disponible, bien plus abondant et mieux réparti sur le territoire.

Les parlementaires EELV ont déposé un amendement allant dans ce sens lors de la discussion de la loi relative à la mobilisation du foncier public et au renforcement des obligations de de production de logement social (loi «  Duflot 1 »), et ont obtenu le vote d’un rapport sur le sujet (article 17), dans la perspective de son adoption au cours des mois prochains dans la loi « Duflot 2 ». Ce rapport est en cours d’élaboration au sein du ministère du Logement, et il nous apparaît aujourd’hui prioritaire d’expliquer les vertus de ce dispositif mutuellement bénéfique pour les collectivités, les bailleurs et bien sûr les ménages en difficulté, pour que nos parlementaires puissent le défendre en toute connaissance de cause.

Le DPL présente plusieurs avantages, en complément ou à la place de dispositifs actuels insuffisants.

• Le DPL est une alternative plus humaine et moins coûteuse à l’hébergement dans les hôtels dits « sociaux », qui coûtent un million d’euros par jour à l’Etat et n’offrent que des solutions précaires aux ménages dans le besoin. Les ménages relogés grâce à l’intermédiation locative bénéficient d’un “vrai” logement et d’un accompagnement social.

• Le DPL est complémentaire des politiques de lutte contre la vacance des logements, qu’il s’agisse de la taxation des logements vides ou des procédures de réquisition, en permettant une sortie par le haut aux propriétaires de logements vides.

• Le DPL offre des solutions de court terme au problème des relogements des ménages déclarés prioritaires au DALO, de manière plus rapide que l’attente de l’attribution de logements sociaux. Le parc social a naturellement vocation à reloger les DALO, mais il serait illusoire de tout attendre de lui aujourd’hui, alors que les files d’attente de demandeurs s’allongent et que les bailleurs sociaux sont bien en peine d’atteindre l’objectif de 150 000 constructions annuelles. Néanmoins, dans le cadre d’une location/sous-location, l’Etat n’est en rien exempté de son obligation de relogement.

• Le DPL est enfin une réponse aux communes réfractaires à la loi SRU qui font généralement valoir leur manque de foncier utilisable pour respecter leur quota de logements sociaux, auxquelles il deviendrait possible grâce au DPL de s’appuyer sur le flux de logements privés remis en location chaque jour. En parallèle aux obligations de production de logements sociaux, ces communes pourraient donc également être astreintes de capter des logements locatifs privés, en vertu d’un schéma de répartition équilibré entre communes d’un même territoire selon les besoins de logement pour le DALO.

Motion votée par le Conseil fédéral d’EELV :

EELV défend l’adoption dans la loi « Duflot 2 » d’un droit de priorité locatif (DPL), qui permettra de mobiliser le parc locatif privé pour reloger des ménages modestes exclus du marché et en attente d’un logement social, en particulier ceux qui ont été reconnus prioritaires au Droit au logement opposable (DALO) ou pour qui l’hôtel est aujourd’hui la seule solution.

Ce DPL consiste pour les collectivités à devenir prioritaires si elles souhaitent se porter candidates à la location de tout logement mis en location sur leur territoire, afin d’y développer des solutions d’intermédiation locative pour y loger des ménages en attente d’un logement social, en échange d’une indemnisation du bailleur privé, d’une gestion locative et d’une remise en l’état à la fin du bail. Le bailleur bénéficierait également d’avantages fiscaux qui rendraient cette intermédiation locative financièrement indolore pour lui. Les ménages bénéficient, si nécessaire, d’un accompagnement social dans leur appropriation du logement.

Ce DPL pourra être mis en œuvre par les communes ou les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) le cas échéant. Il sera exercé toutefois par le préfet dans les communes ayant fait l’objet d’un constat de carence au regard de l’article 55 de la loi SRU, c’est-à-dire les communes qui refusent d’accueillir des ménages pauvres.

Le financement de ce dispositif peut s’appuyer sur plusieurs sources : les recettes issues de la taxe sur les logements vacants, qui a été augmentée récemment, celles issues de la taxe sur les bureaux vacants que nous espérons voir mise en oeuvre prochainement, les dépenses qui seraient économisées sur les places d’hébergement à l’hôtel, une augmentation des prélèvements sur les communes en retard sur l’article 55 de la loi SRU et enfin une contribution des bailleurs privés.

Mercredi 29 mai 2013, de 14 à 18 heures

La loi « Duflot 2 » sera présentée en juin en Conseil des ministres puis discuté au Parlement à partir de l’automne 2013. Elle prévoit notamment une réforme des rapports locatifs dans le parc privé destinée éviter les abus de la part d’agences immobilières ou de bailleurs privés, à modérer les loyers grâce à un « miroir des loyers » inspiré du modèle allemand, à mieux prévenir les impayés de loyer et garantir les propriétaires face aux éventuelles défaillances de leurs locataires.

Comment faire baisser les loyers sans dissuader les investissements das le logement et les indispensables rénovations ? Comment donner plus de droits effectifs aux locataires démunis ? Comment éviter les impayés de loyer et les expulsions locatives ? Face à ces enjeux décisifs pour faire reculer la crise du logement, il est indispensable de sortir des caricatures et des faux procès, en donnant la parole à tous les acteurs, représentants des locataires, des bailleurs ou des associations spécialisées pour permettre aux parlementaires d’écrire une loi équilibrée et durable.

14 h : Introduction : Joël Labbé, sénateur du Morbihan

14h –16h : Miroir des loyers, intermédiation locative, investissement « Duflot », retour des zinzins… : comment faire baisser les loyers du parc privé ?

• Patrick Doutreligne, délégué général de la Fondation Abbé Pierre
• Christian Nicol, Président de Habitat et développement
• Patrice Lanco, Inspecteur général de l’Equipement honoraire
• Marie Gaffet, spécialiste de l’intermédiation locative, chef de projet Logement à la Délégation interministérielle à l’hébergement et à l’accès au logement (DIHAL)

16h –18h : Garantie des loyers, lutte contre les abus des agences et des propriétaires, prévention des expulsions : comment rééquilibrer les rapports locatifs  ?

• Sarah Coupechoux (Espace solidarité Habitat – Mission Île-de-France de la Fondation Abbé Pierre)
• Daniel Goldberg*, député de Seine-Saint-Denis (*sous réserve)
• Michèle Bonneton, députée de l’Isère
• Frédéric Blanc (UFC Que Choisir)
• David Rodrigues (CLCV)
• Denys Brunel, président de la Chambre des propriétaires – UNPI Paris-Île-de-France

18 h : Conclusion : Karima Delli, députée européenne

PALAIS DU LUXEMBOURG
Salle Monnerville,
26 rue de Vaugirard 75006 Paris
Merci de vous inscrire en envoyant un mail à c.lallement@assistants.senateurs.fr

Vous devez vous munir d’une pièce d’identité

 Au FIAP, 30 rue Cabanis 75014 – M° Saint- Jacques

Entrée libre

Des prix de l’immobilier qui ont presque triplé en douze ans, des loyers au zénith, une gentrification galopante… Se loger à Paris est devenu une vraie galère.

Les deux dernières mandatures parisiennes ont permis d’atteindre les 20 % de logements sociaux et de faire reculer l’insalubrité de nombre d’immeubles. Mais les défis à relever restent immenses pour accélérer le rythme des rénovations énergétiques, maîtriser les loyers, limiter la place des bureaux et produire et attribuer des logements sociaux de qualité.

Programme

14h30 : Introduction

15h – 16h. Exclusion : faire face à l’urgence

– Eric Pliez, directeur de l’association Aurore et trésorier de la FNARS : Sortir de la gestion de l’urgence au thermomètre

– Jacques Amory, membre de l’association Pension de famille à Bauer-Thermopyles-Plaisance : Présentation de la Maison des Thermopyles

16h – 17h : Innover : le logement en 2030 

– Anne-Laure Sabatier, conseillère technique logement – Ville de Paris : Démembrer la propriété pour faire reculer la spéculation

– Anne d’Orazio, sociologue : L’habitat participatif pour réinventer la ville

17h – 18h : Maîtriser les loyers, rénover thermiquement et lutter contre l’insalubrité : les enjeux du parc privé

 – Gérard Andrieux, président du conseil syndical Fontaine d’Aligre : Une copropriété innovante en économies d’énergies

– René Dutrey, adjoint au maire de Paris : Le Plan « 1000 Bâtiments » pour accélérer la transition écologique à Paris

Conclusion : Emmanuelle Cosse, vice-présidente de la région Île-de-France, en charge du Logement et de l’action foncière : Changer d’échelle pour construire plus et mieux en Île-de-France

Encadrement des loyers à la relocation, investissement locatif, hausse des prix… Alors qu’est publiée une enquête de l’Adil 75 sur une décennie de logement dans la capitale, René Dutrey commente l’évolution du marché. 

Club Immo René Dutrey par Explorimmo_iPhone

« Dis-moi combien tu gagnes, je te dirai où tu peux habiter ! ». Pour lutter contre ce nouvel adage de la spéculation immobilière, les écologistes ont rendu des propositions concrètes visant à encadrer les loyers.

Un logement pour chacun-e, l’habitat choisi pour tou-te-s

Il manque aujourd’hui plus de 900 000 logements en France. 3,6 millions de personnes sont mal-logées ou sans logis, dont 600 000 enfants. L’habitat est devenu un facteur majeur de précarisation du fait de la hausse incontrôlée des prix et du renchérissement du coût de l’énergie.
La logique du « tous propriétaires » est un leurre qui endette les ménages, creuse les inégalités et aggrave l’étalement urbain.
Les écologistes prônent un habitat choisi où chacune et chacun, selon ses aspirations et son parcours, puisse devenir propriétaire ou locataire.

Lire la suite du programme (PDF, 12 pages)

Retrouvez également le tract présidentiel d’Eva Joly sur le logement (PDF, 2 pages)

Article du Monde du 30 novembre 2011 (retrouver le rapport de René Dutrey, conseiller de Paris EELV ici)

En 2008, Bertrand Delanoë, candidat à sa succession à la mairie de Paris, déclarait aux Parisiens vouloir faire du logement « un chantier prioritaire » de sa seconde mandature. Pourtant, le décalage entre l’offre et la demande ne cesse de croître, entraînant de fortes augmentations de loyers. Un rapport commandé par le maire de Paris recommande un encadrement des loyers et la possibilité d’un recours des locataires, même après la signature du bail.

Commandé par le maire de Paris à quelques mois des législatives, le rapport propose des solutions qu’il semble difficile d’appliquer à court terme et interpelle indirectement François Fillon, candidat potentiel en 2012 dans la capitale.

Au départ, il y a un constat : Paris se vide de ses forces vives. C’est ce qu’expose Bertrand Delanoë en mars, dans la lettre de mission qu’il envoie à René Dutrey, conseiller de Paris écologiste : « Les très fortes augmentations de loyers constatées depuis de nombreuses années à Paris rendent compliqué l’accès des jeunes et d’une part importante des familles au parc locatif privé », constate le maire. Il commande une étude comparative des différentes solutions politiques européennes afin de maîtriser la hausse des loyers.

CARACTÈRE ABUSIF DES LOYERS

L’Allemagne, la Suisse, la Suède et les Pays-Bas ont mis en place différentes méthodes d’encadrement. Outre-Rhin, « les loyers du secteur privé sont fixés librement. Mais le locataire peut s’adresser au juge s’il estime que son loyer est supérieur de 20 % aux loyers pratiqués pour les logements équivalents », expose René Dutrey.

En Suisse, le loyer doit refléter la réalité du marché, sinon le locataire peut en contester le caractère abusif devant une autorité de conciliation. En Suède, le niveau des loyers du privé ne peut dépasser de plus de 5 % celui des loyers du logement public municipal, tandis qu’au Pays-Bas, les loyers sont évalués selon un système de points accordés en fonction de la surface, de l’état, de la qualité, de l’équipement…

Le résultat de ces différentes politiques se mesure à l’aune des loyers : à Munich , ville « la plus chère » d’Allemagne, la moyenne est de 9,70 euros/m². On relève à Genève, en Suisse, des loyers oscillant entre 17 et 20 euros le m² environ. Dans la capitale suédoise, Stockholm, comme à Amsterdam (Pays-Bas), les loyers s’échelonnent en moyenne entre 16 et 17 euros le m². A Paris, selon les chiffres du rapport, la moyenne des loyers, même dans les quartiers les plus populaires (19^e et 20^e), dépasse celle de ces grandes villes européennes (entre 18 et 20 euros/m²) pour s’envoler jusqu’à près de 35 euros/m² dans plusieurs quartiers du centre (4^e, 5^e, 6^e, 7^e et 8^e). Selon Seloger.com, en septembre 2011, les chiffres ont même augmenté.

RÉACTIVER UN DISPOSITIF EXISTANT

René Dutrey propose notamment un « contrôle des loyers » dans les « secteurs tendus » où les augmentations sont « anormales ». Le périmètre de contrôle à définir dépasse le périphérique qui délimite Paris intra muros. « Du fait des spécificités locales », en Ile-de-France, la « détermination du périmètre » devra être faite dans le cadre de Paris Métropole, un club d’élus qui regroupe près de 200 collectivités de la région, explique l’auteur du rapport.

Le projet de M. Dutrey est de réactiver et de réformer un dispositif d’encadrement des loyers voté le 6 juillet 1989, nécessitant depuis 1997 « une décision du gouvernement pour continuer à s’appliquer », explique l’élu. Le texte prévoit que les loyers doivent être « fixés en fonction des loyers du voisinage », précise le rapport.

Tandis que le texte de 1989 prévoyait que cet encadrement s’applique aux logements qui ne sont pas aux normes de confort, René Dutrey demande son application généralisée, « dans les premières locations comme les relocations, le neuf et l’ancien, avec des travaux d’entretien réalisés ou non. Les loyers ne seraient donc plus définis par la loi de l’offre et de la demande, ils seraient fixés«  en s’appuyant sur les données de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP). Un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixerait le montant maximum de leur évolution.

Le rapport voit comme second levier d’une régulation la possibilité faite au locataire de disposer « d’un véritable recours ». Et ce, après la signature du bail. Par conséquent, « s’il estime son loyer surévalué, le locataire doit pouvoir saisir la commission de conciliation, une fois levée toute pression liée à l’obtention du logement », souligne le conseiller de Paris.

SANS RÉPONSE DE FRANÇOIS FILLON

Toujours selon le rapporteur, ce dispositif pourrait faire baisser les loyers jusqu’à 20 %. Une erreur, répond Jérôme Dubus, élu centriste du Conseil de Paris. Une réglementation ne servira qu’à rigidifier un marché déjà peu fluide. La solution, selon lui, consisterait à donner un appel d’air au marché locatif privé, avec, d’abord, une réglementation locale en matière d’urbanisme moins rigide, ensuite, un coefficient d’occupation des sols plus large et enfin, une métropolisation de la politique d’urbanisme.  » Enfin, ce type de réglementation ne dépend pas de la politique municipale », précise-t-il.

Un élément qui n’avait probablement pas échappé à Bertrand Delanoë, qui a souligné dans sa lettre de mission avoir demandé, « sans succès », au premier ministre, François Fillon, un cadre législatif. M. Fillon, qui a, depuis, fait connaître ses ambitions dans la capitale, pourra avoir à l’expliquer aux électeurs parisiens.

Eric Nunès